lunedì 31 dicembre 2012

Locazioni non abitative.



Locazioni non abitative. Le richieste delle categorie a confronto

Proprietari e negozianti: affitti con nuove norme

Giovanni Parente La crisi economica ha accelerato la voglia di cambiamento. La richiesta di mettere mano a una revisione delle norme che regolano le locazioni di immobili destinati a negozi, uffici e attività produttive viene sia dai proprietari di immobili, sia dai conduttori. Le difficoltà economiche, soprattutto degli operatori commerciali, hanno finito per ripercuotersi anche sul mercato degli affitti. Le facce della medaglia sono un aumento delle morosità nel pagamento dei canoni e la “fatica” dei locatori a trovare nuovi inquilini. Ecco che così la necessità di riforme si fa largo. «La nostra idea è quella che debba essere valorizzato il più possibile il ruolo delle parti interessate, rendendo più fluida l'attuale ingessata normativa risalente al 1978 e, oramai, anche storicamente superata» sottolinea Giorgio Spaziani Testa, segretario generale di Confedilizia. Due i nodi problematici su cui si sofferma Achille Colombo Clerici, presidente di Assoedilizia e numero due di Confedilizia. Da un lato, l'obbligo fiscale del proprietario dell'immobile adibito a un uso diverso dal residenziale di pagare l'Irpef sui canoni di locazione commerciale e non su quanto effettivamente percepito. In pratica, il titolare del fabbricato è tenuto a versare l'imposta anche se il conduttore è insolvente e quindi non paga l'affitto. Dall'altro, la verifica di congruità dei canoni della locazione sulla base del 10% del valore dell'immobile, ottenuto capitalizzando le rendite catastali secondo determinati coefficienti. Aspetti che portano a «penalizzare il settore», afferma Colombo Clerici, in una fase in cui «i vecchi esercizi tengono duro – prosegue – e cercano di mantenere l'attività perché significa conservare il valore dell'azienda mentre sui nuovi c'è un mercato riflessivo con un ridimensionamento dei canoni, anche perché l'effetto della crisi si avverte nel reperire nuovi inquilini». Non mancano richieste e proposte dall'altra parte contrattuale, che punta il dito su un valore locativo influenzato dalla tipologia di attività e dalla localizzazione e su come, in rapporto ad alcune aree (prevalentemente in quelle centrali), i canoni incidano notevolmente sulle attività. Confesercenti Roma e Lazio ha messo nero su bianco le proprie soluzioni. Tra le altre, il divieto della “buonaentrata” (intesa come la pratica di far pagare a chi subentra la “buonuscita” dovuta al precedente inquilino), ma anche l'introduzione di una regolamentazione nazionale dei contratti di locazione che per la parte dell'entità degli affitti individui una soglia massima di scostamento dall'andamento di mercato. «Bisogna risolvere il problema delle locazioni nei centri storici» indica come priorità il vicedirettore generale di Confcommercio, Costante Persiani. Più in generale, poi, uno dei punti su cui agire è la disciplina del rinnovo al momento della scadenza: «Penso a una proposta del nuovo canone o in alternativa la volontà di non procedere alla stipula del contratto – spiega Persiani – comunicata per iscritto da parte del locatore». Qualora il conduttore non accettasse la proposta, l'indennità per la perdita di avviamento verrebbe determinata sulla base del canone proposto dal locatore. L'alternativa per il conduttore, secondo lo “schema” suggerito da Persiani, potrebbe essere di attivare una procedura di conciliazione o mediazione di fronte ad un apposito organismo affinché indichi il canone di mercato da applicare e favorisca l'accordo tra le parti. © RIPRODUZIONE RISERVATAI numeri63% La quota dei negozi I negozi rappresentano in termini di stock immobiliare la tipologia edilizia con il numero di unità più elevato nel non residenziale. A seguire i capannoni con circa il 16% e gli uffici con quasi il 15 per cento. Lo rileva il rapporto 2009 dell'agenzia del Territorio sugli immobili a destinazione terziaria, commerciale e produttiva. 400 € Valore medio al mq per anno Per i negozi è il canone medio di locazione in una via di passaggio a Roma, in una strada non di passaggio il valore è pari alla metà. A Milano si oscilla, rispettivamente, dai 250 ai 120. A stimarlo è l'ufficio studi di Tecnocasa. Il prime rent, secondo le rilevazioni Gabetti sul terzo trimestre 2009, è di 2.500 euro al metro quadro per anno in centro a Roma e di 2.070 in centro a Milano. 7,49% Vacancy rate Nel terzo trimestre 2009 è la percentuale media di superfici sfitte tra quelle adibite ad attività commerciali nelle macroaree monitorate da Gabetti. Nei centri storici, Roma, Bologna e Napoli registrano una stazionarietà mentre Milano, Firenze e Padova segnano variazioni in crescita. Periferie e hinterland nelle diverse piazze osservate riportano un incremento in particolare per Milano, Bologna e Padova, mentre per Roma nelle zone periferiche c'è una contrazione. -1,1% Canoni degli uffici L'ufficio studi Tecnocasa segnala una diminuzione dei valori dei canoni dell'1,1% per le tipologie usate e dell'1,5% per quelle di nuova costruzione

fonte : http://mattone-parliamone.over-blog.it/

domenica 30 dicembre 2012


Diritti di segreteria non dovuti per la registrazione dei contratti

diritti di segreteria (codice 964T del modello F23), che alcuni uffici dell’Agenzia delle Entrate richiedevano per laregistrazione dei contratti di locazionenon sono dovuti.  Ora con la risoluzione numero 24/E del 14 Marzo 2012 è stato stabilito in via ufficiale che tali importi non possono essere richiesti all’atto di registrazione. Restano comunque validi questi importi quando si richiede una copia della registrazione del contratto successivamente all’atto vero e proprio di registrazione.

Calcolo dell’imposta di registro sulle locazioni pluriennali

CalcoliNota: questo articolo si riferisce a contratti di durata pluriennale. Per contratti di durata inferiore all’anno vi preghiamo di consultare questo articolo: Calcolo dell’imposta di registro per locazioni di durata inferiore all’anno.

L’imposta di registro di un contratto d’affitto dipende da vari fattori. Il primo, e più importante, è l’oggetto della locazione:

Immobili ad uso abitativo

Rientrano in questo gruppo tutti gli immobili che per natura catastale sono ad uso abitativo (categorie catastali A), cantine, box e altri annessi al fabbricato di tipo residenziale. Se il contratto di locazione è soggetto ad IVA si paga l’imposta nella misura fissa di € 67,00. In caso contrario, cioè se il contratto non è soggetto ad IVA, si può scegliere di pagare l’imposta per la prima annualità o per l’intera durata.
Per l’intera durata si intende la durata iniziale senza rinnovo. Cioè per esempio, 4 anni nel caso di contratti 4+4, oppure 3 anni nel caso di contratti agevolati 3+2. Superata la prima parte del contratto bisogna fare la registrazione della proroga.
Gli importi di imposta di registro risultanti dai calcoli vanno arrotondati all’unità di euro. Per difetto se non supera i 50 centesimi e per eccesso se i centesimi sono uguali o superiori a 50. Per esempio se il calcolo del 2% sul canone annuo risulta essere € 144,40; allora l’imposta di registro sarà € 144,00.

Prima annualità

L’imposta di registro è uguale al 2% del canone annuo.  Per esempio con una locazione il cui canone mensile è di € 500,00, l’imposta sarà € 120,00 (2% di € 6.000,00)Se il 2% è inferiore ai € 67,00, allora si paga l’imposta nella misura fissa di € 67,00.
Il codice tributo del F23 per questa imposta è 115T.

Annualità successive

Le annualità successive vanno pagate entro 30gg dalla cadenza annuale del contrattoPer esempio se un contratto inizia il 1/9/2007 allora l’annualità successiva relativa al 2008 deve essere pagata entro 30/9/2008. L’imposta di registro in questi casi è il 2% del canone aggiornato senza la misura fissa dei € 67,00. Attenzione: si deve prendere il canone aggiornato e non quello originale. Il canone può essere aggiornato per vari motivi, uno dei più comuni è quello dell’aumento sulla base dell’indice FOI dell’ISTAT.
Il codice tributo del F23 per questa imposta è 112T.

Intera durata del contratto

Questo tipo di registrazione prevede il pagamento del 2% del canone pattuito per tutte le annualità del contratto (es: 4 anni nel caso di 4+4) con una detrazione di imposta in percentuale, pari alla metà (1,25%) del tasso vigente di interesse legale (2,5% dal 1/1/2012 ) moltiplicato per il numero delle annualità. Per capire meglio vediamo il seguente esempio:
Locazione 4+4 con canone mensile di € 500,00.
Canone annuo: € 6.000,00.
Imposta di registro su tutta la durata: € 480,00 = 2% di (€ 6.000,00 x 4 anni)
Detrazione d’imposta: € 24,00 =5% (1,25% x 4 anni) di € 480,00
Imposta da pagare: € 456,00  = € 480,00 – € 24,00
Il codice tributo del F23 per questa imposta è 107T.
Nel caso di contratti con canone concordato (3+2), nei comuni ad alta densità abitativa, il calcolo viene fatto sul 70% del canone annuo (in virtù di una detrazione del 30% sull’imposta di registro).
Se tutti i locatori optano per la cedolare secca, allora non si paga l’imposta di registro e di bollo. Invece se c’è un regime misto (cioè almeno un locatore non opta per la cedolare secca), allora l’imposta di registro viene calcolata per la sola percentuale totale di proprietà dei locatori che non hanno optato per la cedolare secca. Per esempio, una locazione con marito e moglie al 50% ciascuno, in cui la moglie non opta per la cedolare secca e un canone annuo di € 12.000,00, l’imposta di registro sarà di € 120,00 = 50% del 2% su € 12.000,00. Se l’importo è inferiore ai € 67,00, allora si paga l’imposta nella misura fissa di € 67,00. Nei regimi misti di cedolare secca, l’imposta di bollo si paga interamente.
Nel caso il deposito cauzionale è versato da un estraneo al contratto di locazione, allora all’imposta di registro precedentemente calcolata deve essere aggiunto lo 0,5% della cauzione. Vediamolo con un esempio:
Locazione 4+4 con canone mensile di € 500,00
Deposito cauzionale di € 2.000,00 versato da un garante
2% di € 6.000,00 = € 120,00
+
0,5% di € 2.000,00 = € 10,00
Imposta di registro da pagare: € 130,00

Immobili ad uso strumentale

Gli immobili strumentali per natura sono quelli che, secondo la legge, non possono essere destinati ad una diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni. Questi immobili hanno una categoria catastale che determina l’uso professionale. Per esempio, sono immobili strumentali: i negozi e le botteghe (categoria C/1);  gli uffici e gli studi (categoria A/10); i magazzini sotterranei per depositi e derrate (categoria catastale B/8), ecc.
Se il locatore non ha partita IVA, l’imposta di registro viene calcolata come per gli immobili ad uso abitativo (vedere sopra).
Dopo l’approvazione del decreto legge n. 223 del 4/7/2006, tutti i contratti di locazione che hanno per oggetto immobili strumentali per natura, devono essere registrati in termine fisso. Anche per questi contratti, al momento della registrazione, si può scegliere di pagare l’imposta di registro per la prima annualità o per l’intera durata del contratto.
Per l’intera durata si intende la durata iniziale senza rinnovo. Cioè per esempio, 6 anni nel caso di quelli 6+6. Superata la prima parte del contratto è necessario fare la registrazione della proroga.
Gli importi di imposta di registro risultanti dai calcoli devono essere arrotondati all’unità di euro. Per difetto se non supera i 50 centesimi e per eccesso se i centesimi sono uguali o superiori a 50. Per esempio se il calcolo risultante del 1% sul canone annuo risulta essere € 200,55; allora l’imposta di registro sarà € 201,00.

Prima annualità

L’imposta di registro è uguale al 1% del canone annuo.  Per esempio con una locazione il cui canone mensile è di € 1.000,00, l’imposta sarà € 120,00 (1% di € 12.000,00)Se il 1% è inferiore ai € 67,00, allora si paga l’imposta nella misura fissa di € 67,00.
Il codice tributo del F23 per questa imposta è 115T.

Annualità successive

Le annualità successive vanno pagate entro 30gg dalla cadenza annuale del contrattoPer esempio se un contratto inizia il 1/9/2007 allora l’annualità successiva relativa al 2008 deve essere pagata entro 30/9/2008. L’imposta di registro in questi casi è il 1% del canone aggiornato senza la misura fissa dei € 67,00. Attenzione: si deve prendere il canone aggiornato e non quello originale. Il canone può essere aggiornato per vari motivi, uno dei più comuni è quello dell’aumento sulla base dell’indice FOI dell’ISTAT.
Il codice tributo del F23 per questa imposta è 112T.

Intera durata del contratto

Questo tipo di registrazione prevede il pagamento del 1% del canone pattuito per tutte le annualità del contratto (es: 6 anni nel caso di 6+6) con una detrazione di imposta in percentuale, pari alla metà (0,75%) del tasso vigente di interesse legale (1,5% dal 1/1/2011 ) moltiplicato per il numero delle annualità. Per capire meglio vediamo il seguente esempio:
Locazione 6+6 con canone mensile di € 1.000,00.
Canone annuo: € 12.000,00.
Imposta di registro su tutta la durata: € 720,00 = 1% di (€ 12.000,00 x 6 anni)
Detrazione d’imposta: € 32,40 = 4,5% (0,75% x 6 anni) di € 720,00
Imposta da pagare: € 688,00 = arrotondamento di € 687,60 = € 720,00 – € 32,40
Il codice tributo del F23 per questa imposta è 107T.
Nel caso il deposito cauzionale è versato da un estraneo al contratto di locazione, allora all’imposta di registro precedentemente calcolata, per la prima annualità o l’intera durata, deve essere aggiunto lo 0,5% della cauzione. Vediamolo con un esempio:
Locazione 6+6 con canone mensile di € 1.000,00
Deposito cauzionale di € 2.000,00 versato da un garante
1% di € 12.000,00 = € 120,00
+
0,5% di € 2.000,00 = € 10,00
Imposta di registro da pagare: € 130,00

Sanzioni e interessi per la tardiva registrazione della proroga

Il pagamento dell’imposta di registro per le proroghe deve essere fatta entro 30gg dalla proroga del contratto d’affitto. Se questo termine non viene rispettato; allora bisognerà pagare, oltre all’imposta di registro dovuta, la sanzione e gli interessi legali previsti per legge.

Sanzione

L’importo della sanzione viene calcolato in percentuale sull’imposta di registro dovuta. Le percentuali da utilizzare dipendono del tempo trascorso tra la data della proroga e la data di versamento dell’imposta:
  • 0,2% per ogni giorno (entro il 35° giorno)
  • 3% (entro il 60° giorno)
  • 3,75% (entro il anno)
  • 30% (oltre il anno) – mediante avviso di liquidazione
Il codice da utilizzare nel F23 per le sanzioni è 671T.

Interessi

Gli interessi legali vanno calcolati sull’importo dell’imposta di registro dovuta tra la cadenza annuale + 30gg e la data di versamento dell’imposta.
Per calcolare gli interessi legali potete scaricarvi la calcolatrice gratuita di DATOS.
Il codice da utilizzare nel F23 per gli interessi è 731T.
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Sanzioni e interessi per la tardiva registrazione di un contratto di comodato gratuito

I contratti di comodato gratuito devono essere registrati entro 20gg della data di stipula del contratto. Se il contratto viene registrato oltre quella data; allora dovranno essere versati, oltre all’imposta di registro dovuta, la sanzione e gli interessi legali previsti per legge.

Sanzioni

L’importo della sanzione viene calcolato in percentuale sull’imposta di registro dovuta. Le percentuali da utilizzare dipendono del tempo trascorso tra la data di stipula e la data di registrazione:
  • 10% (entro il 120° giorno)
  • 12% (entro il anno)
  • Oltre il anno si esegue la registrazione previo versamento della sola imposta+interessi; sarà l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate a comunicare e richiedere la sanzione.
Se la violazione (cioè quando è scaduto il termine di 20gg per la registrazione) è uguale o successiva al 1mo Febbraio 2011 allora si applicano le seguenti percentuali.
  • 12% (entro il 120° giorno)
  • 15% (entro il anno)
  • Oltre il anno si esegue la registrazione previo versamento della sola imposta+interessi; sarà l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate a comunicare e richiedere la sanzione.
Il codice da utilizzare nel F23 per le sanzioni è 671T.

Interessi

Gli interessi legali vanno calcolati sull’importo dell’imposta di registro dovuta tra la data di stipula + 20 gg e la data di registrazione.
Per calcolare gli interessi legali potete utilizzare gratuitamente la calcolatrice gratuita di DATOS.
Il codice da utilizzare nel F23 per gli interessi è 731T.
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Indice ISTAT negativo!

Qualche nostro lettore è caduto nel panico questo mese perché la variazione dell’indice FOI dell’ISTAT per il mese di Luglio è NEGATIVA (-0,1%). Questa situazione non modifica in alcun modo il calcolo dell’aggiornamento ISTAT.  Quindi gli aggiornamenti con variazioni negative degli indici ISTAT comporteranno una diminuzione, anziché un aumento, del canone.
In dipendenza di cosa c’è scritto nel contratto c’è l’obbligo di diminuire il canone oppure lasciarlo invariato. Per esempio se la dicitura fosse “il canone sarà aggiornato annualmente nella misura contrattata che comunque non potrà superare il 75% della variazione ISTAT”, allora vuol dire che il canone può rimanere invariato anziché diminuire. Invece se la dicitura contrattuale fosse “il canone sarà aggiornato annualmente nella misura del 100% della variazione ISTAT” allora il canone dovrà essere diminuito.
Per proroga si intende l’allungamento della durata iniziale stabilita in un contratto d’affitto. La proroga presuppone il solo pagamento dell’imposta di registro e non la presentazione del contratto; in quanto quest’ultimo si intende invariato ad eccezione della durata.
Se intende per proroga anche la seconda parte dei classi contratti che prevedono una durata iniziale + rinnovo. Per esempio dopo i primi 4 anni dei 4+4 è necessario registrare la proroga; oppure ad esempio dopo i primi 3 anni dei contratti concordati 3+2.
Il codice tributo del F23 per questa imposta è 114T, independentemente che l’imposta sia riferita all’intera durata o alla prima annualità. Nel campo Descrizione del F23 deve essere specificato se il pagamento è riferito alla prima annualità o all’intero periodo.
Il calcolo dell’imposta di registro della proroga dipende da vari fattori. Il primo è l’oggetto della locazione:

Immobili ad uso abitativo

Rientrano in questo gruppo tutti gli immobili che per natura catastale sono ad uso abitativo (categorie catastali A), cantine, box e altri annessi al fabbricato di tipo residenziale. Se il contratto di locazione è soggetto ad IVA si paga l’imposta nella misura fissa di € 67,00. In caso contrario, cioè se il contratto non è soggetto ad IVA, si può scegliere di pagare l’imposta per la prima annualità o per l’intera durata.
Per l’intera durata si intende la durata dell’eventuale rinnovo o periodo stabilito per la proroga. Cioè per esempio, 4 anni nel caso di contratti 4+4, oppure 2 anni nel caso di contratti agevolati 3+2.
Gli importi di imposta di registro risultanti dai calcoli vanno arrotondati all’unità di euro. Per difetto se non supera i 50 centesimi e per eccesso se i centesimi sono uguali o superiori a 50. Per esempio se il calcolo del 2% sul canone annuo risulta essere € 144,40; allora l’imposta di registro sarà € 144,00.

Prima annualità

L’imposta di registro è uguale al 2% del canone annuo aggiornato eventualmente all’ISTATPer esempio con una locazione il cui canone mensile è di € 500,00, l’imposta sarà € 120,00 (2% di € 6.000,00).Se il 2% è inferiore ai € 67,00, allora si paga l’imposta nella misura fissa di € 67,00.

Intera durata del contratto

Questo tipo di registrazione prevede il pagamento del 2% del canone pattuito per tutte le annualità della proroga (es: 4 anni nel caso di 4+4) con una detrazione di imposta in percentuale, pari alla metà (1,5%) del tasso vigente di interesse legale (3% dal 1/1/2008 ) moltiplicato per il numero delle annualità. Per capire meglio vediamo il seguente esempio:
Locazione 4+4 con canone mensile di € 500,00.
Canone annuo: € 6.000,00.
Imposta di registro su tutta la durata: € 480,00 = 2% di (€ 6.000,00 x 4 anni)
Detrazione d’imposta: € 28,80 = 6% (1,5% x 4 anni) di € 480,00
Imposta da pagare: € 451,00 = arrotondamento di € 451,20 = € 480,00 – € 28,80
Il codice tributo del F23 per questa imposta è 107T.
Nel caso di contratti con canone concordato (3+2), nei comuni ad alta densità abitativa, il calcolo viene fatto sul 70% del canone annuo (in virtù di una detrazione del 30% sull’imposta di registro).

Immobili ad uso strumentale

Gli immobili strumentali per natura sono quelli che, secondo la legge, non possono essere destinati ad una diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni. Questi immobili hanno una categoria catastale che determina l’uso professionale. Per esempio, sono immobili strumentali: i negozi e le botteghe (categoria C/1); gli uffici e gli studi (categoria A/10); i magazzini sotterranei per depositi e derrate (categoria catastale B/8), ecc.
Se il locatore non ha partita IVA, l’imposta di registro viene calcolata come per gli immobili ad uso abitativo (vedere sopra).
Dopo l’approvazione del decreto legge n. 223 del 4/7/2006, tutti i contratti di locazione che hanno per oggetto immobili strumentali per natura, devono essere registrati in termine fisso. Anche per questi contratti, al momento della registrazione, si può scegliere di pagare l’imposta di registro per la prima annualità o per l’intera durata del contratto.
Gli importi di imposta di registro risultanti dai calcoli devono essere arrotondati all’unità di euro. Per difetto se non supera i 50 centesimi e per eccesso se i centesimi sono uguali o superiori a 50. Per esempio se il calcolo risultante del 1% sul canone annuo risulta essere € 200,55; allora l’imposta di registro sarà € 201,00.

Prima annualità

L’imposta di registro è uguale al 1% del canone annuo aggiornato eventualmente all’ISTATPer esempio con una locazione il cui canone mensile è di € 1.000,00, l’imposta sarà € 120,00 (1% di € 12.000,00)Se il 1% è inferiore ai € 67,00, allora si paga l’imposta nella misura fissa di € 67,00.

Intera durata del contratto

Questo tipo di registrazione prevede il pagamento del 1% del canone pattuito per tutte le annualità della proroga (es: 6 anni nel caso di 6+6) con una detrazione di imposta in percentuale, pari alla metà (1,5%) del tasso vigente di interesse legale (3% dal 1/1/2008 ) moltiplicato per il numero delle annualità. Per capire meglio vediamo il seguente esempio:
Locazione 6+6 con canone mensile di € 1.000,00.
Canone annuo: € 12.000,00.
Imposta di registro su tutta la durata: € 720,00 = 1% di (€ 12.000,00 x 6 anni)
Detrazione d’imposta: € 64,80 = 9% (1,5% x 6 anni) di € 720,00
Imposta da pagare: € 655,00 = arrotondamento di € 655,20 = € 720,00 – € 28,80
Il pagamento dell’imposta di registro per il subentro di un conduttore o un locatore in un affitto deve essere fatta entro 30gg dalla di subentro. Nel caso questo termine non venga rispettato; allora bisognerà corrispondere, oltre all’imposta di registro dovuta (€ 67,00), la sanzione e gli interessi legali previsti per legge.
Sanzione
L’importo della sanzione viene calcolato in percentuale sull’imposta di registro dovuta di € 67,00. Le percentuali da utilizzare dipendono del tempo trascorso tra la data di subentro e la data di versamento dell’imposta:
  • 0,2% per ogni giorno (entro il 35° giorno)
  • 3% (entro il 60° giorno)
  • 3,75% (entro il anno)
  • 30% (oltre il anno) – mediante avviso di liquidazione
Il codice da utilizzare nel F23 per le sanzioni è 671T.

Interessi

Gli interessi legali vanno calcolati sull’importo dell’imposta di registro dovuta tra la data di subentro + 30gg e la data di versamento dell’imposta.
Il codice da utilizzare nel F23 per gli interessi è 731T.
Il pagamento dell’imposta di registro per la risoluzione anticipata di un affitto deve essere fatta entro 30gg dalla nuova data di fine locazione. Nel caso questo termine non venga rispettato; allora bisognerà corrispondere, oltre all’imposta di registro dovuta, la sanzione e gli interessi legali previsti per legge.

Sanzione

L’importo della sanzione viene calcolato in percentuale sull’imposta di registro dovuta di € 67,00. Le percentuali da utilizzare dipendono del tempo trascorso tra la data di fine locazione e la data di versamento dell’imposta:
  • 0,2% per ogni giorno (entro il 35° giorno)
  • 3% (entro il 60° giorno)
  • 3,75% (entro il anno)
  • 30% (oltre il anno) – mediante avviso di liquidazione
Il codice da utilizzare nel F23 per le sanzioni è 671T.

Interessi

Gli interessi legali vanno calcolati sull’importo dell’imposta di registro dovuta tra la data di fine locazione + 30gg e la data di versamento dell’imposta.
Il codice da utilizzare nel F23 per gli interessi è 731T.
Il pagamento dell’imposta di registro per le annualità successive deve essere fatta entro 30gg dalla cadenza annuale del contratto d’affitto. Se questo termine non viene rispettato; allora bisognerà pagare, oltre 

Sanzione

L’importo della sanzione viene calcolato in percentuale sull’imposta di registro dovuta. Le percentuali da utilizzare dipendono del tempo trascorso tra la data della cadenza annuale e la data di versamento dell’imposta:
  • 0,2% per ogni giorno (entro il 35° giorno)
  • 3% (entro il 60° giorno)
  • 3,75% (entro il anno)
  • 30% (oltre il anno) – mediante avviso di liquidazione
Il codice da utilizzare nel F23 per le sanzioni è 671T.

Interessi

Gli interessi legali vanno calcolati sull’importo dell’imposta di registro dovuta tra la cadenza annuale + 30gg e la data di versamento dell’imposta.
Il codice da utilizzare nel F23 per gli interessi è 731T.
I contratti di locazione devono essere registrati entro 30gg della data di stipula del contratto. Se il contratto viene registrato oltre quella data; allora dovranno essere versati, oltre all’imposta di registro dovuta, la sanzione e gli interessi legali previsti per legge.
Sanzioni
L’importo della sanzione viene calcolato in percentuale sull’imposta di registro dovuta. Le percentuali da utilizzare dipendono del tempo trascorso tra la data di stipula e la data di registrazione:
  • 10% (entro il 120° giorno)
  • 12% (entro il anno)
  • Oltre il anno si esegue la registrazione previo versamento della sola imposta+interessi; sarà l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate a comunicare e richiedere la sanzione.
Se la violazione (cioè quando è scaduto il termine di 30gg per la registrazione) è uguale o successiva al 1mo Febbraio 2011 allora si applicano le seguenti percentuali.
  • 12% (entro il 120° giorno)
  • 15% (entro il anno)
  • Oltre il anno si esegue la registrazione previo versamento della sola imposta+interessi; sarà l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate a comunicare e richiedere la sanzione.
Il codice da utilizzare nel F23 per le sanzioni è 671T.

Interessi

Gli interessi legali vanno calcolati sull’importo dell’imposta di registro dovuta tra la data di stipula + 30 gg e la data di registrazione.
Per calcolare gli interessi legali potete scaricarvi la calcolatrice gratuita di DATOS.
Il codice da utilizzare nel F23 per gli interessi è 731T.
La registrazione dei contratti di comodato d’uso gratuito prevedono una imposta di registro nella misura fissa di € 168,00.
Il pagamento dell’imposta di registro deve essere fatta entro 20gg dalla data di stipula del contratto. Il codice da utilizzare nel F23 per il versamento di questa imposta è 109T.
Di seguito l’elenco dei codici F23 relativi agli affitti:
107T - Imposta di registro per tutta la durata del contratto nel caso di locazioni pluriennali.
108T - Imposta di registro per contratti con oggetto la locazione di fondi rustici o terreni agricoli.
109T - Imposta di registro per contratti in comodato d’uso gratuito. Questo codice viene utilizzato anche per inserire lo 0,5% sulla cauzione prestata da terzi.
110T – Imposta di registro per subentro conduttore o locatore.
112T – Imposta di registro per le annualità successive alla prima. Attenzione: superata la prima parte del contratto (ad esempio: i primi 4 anni in un contratto 4+4) bisogna registrare il rinnovo come proroga (codice 114T).
113T – Imposta di registro per la risoluzione anticipata del contratto di locazione.
114T – Imposta di registro per la proroga o rinnovo del contratto.
115T – Imposta di registro per la prima annualità (nel caso di locazioni pluriennali) oppure per le locazioni inferiori ai 2 anni.
671T – Sanzioni per la tardiva registrazione.
731T – Interesse per la tardiva registrazione.
964T – Tributi speciali. Chiamate anche “Diritti di segreteria”. Attenzione: leggere il seguente articolo al riguardo.
ModelloLa lettera di sollecito deve essere inviata a tutti i conduttori (nota: inquilini presenti nel contratto) e deve contenere le seguenti informazioni:
  • Dati dell’immobile locato
  • Elenco degli importi dovuti con la data e/o il periodo di riferimento della rata
  • Totale dovuto ed eventualmente il promemoria con il metodo di pagamento
Di seguito potete vedere un esempio di lettera di sollecito:

Il subentro di un conduttore nel contratto di affitto prevede il pagamento di un imposta di registro nella misura fissa di € 67,00. Il pagamento deve essere fatto entro 30gg dalla data di subentro.
Il codice da utilizzare nel F23 per il versamento di questa imposta è 110T. La sezione 4 del F23 deve contenere i dati anagrafici del conduttore uscito e la sezione 5 quella del conduttore entrante. E’ obbligatorio compilare nella sezione 10 gliestremi della registrazione del contratto (anno – serie / numero).
 La risoluzione anticipata di un affitto prevede il pagamento di un imposta di registro nella misura fissa di € 67,00. Questo importo deve essere corrisposto da parte del soggetto che ha dato disdetta dell’affitto.
Il pagamento dell’imposta di registro deve essere fatta entro 30gg dalla data di fine locazione. Il codice da utilizzare nelF23 per il versamento di questa imposta è 113T. Nella descrizione di tale codice bisogna inserire la nuova data di fine locazione, per esempio “Risoluzione dal 31/1/2012“. Ovviamente nel F23 ci devono essere gli estremi di registrazione.
Vediamo il seguente esempio:
Contratto 4+4
Inizio: 1/9/2011
Fine: 31/8/2013
Disdetta inviata dagli inquilini con data di fine locazione 1/3/2013
L’imposta di registro € 67,00 deve essere pagata entro il 30/3/2013. Gli inquilini dovranno versare al locatore l’importo dell’imposta di registro in quanto la disdetta è partita da loro.



CalcoliNota: questo articolo si riferisce a contratti di durate inferiore all’anno. Per contratti di durata pluriennale vi preghiamo di consultare questo articolo: Calcolo dell’imposta di registro sulle locazioni pluriennali.

 I contratti d’affitto inferiori all’anno sono di solito quelli transitori o di affitto turistico (vacanza, stagionale, ecc.). Questi contratti vanno registrati soltanto se hanno una durata superiore ai 30gg.
Per determinare l’imposta di registro in questi casi è necessario l’oggetto della locazione. Il codice tributo del F23 per questa imposta è 115T.

Immobili ad uso abitativo

Rientrano in questo gruppo tutti gli immobili che per natura catastale sono ad uso abitativo (categorie catastali A), cantine, box e altri annessi al fabbricato di tipo residenziale. Se il contratto di locazione è soggetto ad IVA si paga l’imposta nella misura fissa di € 67,00. In caso contrario si calcola sulla base del 2% del canone complessivo da corrispondere.
Se il 2% è inferiore ai € 67,00, allora si paga l’imposta nella misura fissa di € 67,00.
L’importo risultante dal calcolo va arrotondato all’unità di euro. Per difetto se non supera i 50 centesimi e per eccesso se i centesimi sono uguali o superiori a 50. Per esempio se il calcolo del 2% sul canone risulta essere € 100,23; allora l’imposta di registro sarà € 100,00.
Vediamo di seguito due esempi:
Contratto d’affitto turistico di 2 mesi per l’importo di canone complessivo di € 2.500,00
Imposta di registro: € 67,00 perché il 2% (€ 50,00) è minore di € 67,00.
Contratto d’affitto transitorio di 10 mesi con un canone mensile di € 413,00
Imposta di registro: € 83,00 = arrotondamento di € 82,60 = 2% di € 4.130,00 (10 x € 413,00)

Immobili ad uso strumentale

Gli immobili strumentali per natura sono quelli che, secondo la legge, non possono essere destinati ad una diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni. Questi immobili hanno una categoria catastale che determina l’uso professionale. Per esempio, sono immobili strumentali: i negozi e le botteghe (categoria C/1);  gli uffici e gli studi (categoria A/10); i magazzini sotterranei per depositi e derrate (categoria catastale B/8), ecc.
Se il locatore non ha partita IVA, l’imposta di registro viene calcolata come per gli immobili ad uso abitativo(vedere sopra).
L’imposta di registro viene determinata sulla base del 1% del canone complessivo da corrispondere. Se l’importo ottenuto è inferiore ai € 67,00, allora si paga l’imposta nella misura fissa di € 67,00.
L’importo risultante dal calcolo va arrotondato all’unità di euro. Per difetto se non supera i 50 centesimi e per eccesso se i centesimi sono uguali o superiori a 50. Per esempio se il calcolo del 1% sul canone risulta essere € 99,67; allora l’imposta di registro sarà € 100,00.

Lettera di notifica di aggiornamento ISTAT


ModelloLa lettera di notifica di aggiornamento ISTAT deve essere spedita prima della rata a cui si fa riferimento per addebitare sia l’aumento ISTAT sia una eventuale imposta di registro annuale.
I dati che si consigliano di inserire sono i seguenti:
  • Canone attuale
  • Indice FOI utilizzato e a quale mese/anno si riferisce
  • Percentuale da applicare all’indice
  • Aumento risultante
  • Canone aggiornato
  • Nuovo importo rate
Nel caso l’aggiornamento ISTAT venga fatto in concomitanza alla registrazione annuale del contratto, allora vengono aggiunti questi dati:
  • Imposta di registro annuale sulla base del canone aggiornato
  • Percentuale di competenza dell’inquilino
Fonte : affitti.wordpress.com