Locazioni non abitative.

Locazioni non abitative. Le richieste delle categorie a confronto

Proprietari e negozianti: affitti con nuove norme

Giovanni Parente La crisi economica ha accelerato la voglia di cambiamento. La richiesta di mettere mano a una revisione delle norme che regolano le locazioni di immobili destinati a negozi, uffici e attività produttive viene sia dai proprietari di immobili, sia dai conduttori. Le difficoltà economiche, soprattutto degli operatori commerciali, hanno finito per ripercuotersi anche sul mercato degli affitti. Le facce della medaglia sono un aumento delle morosità nel pagamento dei canoni e la “fatica” dei locatori a trovare nuovi inquilini. Ecco che così la necessità di riforme si fa largo. «La nostra idea è quella che debba essere valorizzato il più possibile il ruolo delle parti interessate, rendendo più fluida l'attuale ingessata normativa risalente al 1978 e, oramai, anche storicamente superata» sottolinea Giorgio Spaziani Testa, segretario generale di Confedilizia. Due i nodi problematici su cui si sofferma Achille Colombo Clerici, presidente di Assoedilizia e numero due di Confedilizia. Da un lato, l'obbligo fiscale del proprietario dell'immobile adibito a un uso diverso dal residenziale di pagare l'Irpef sui canoni di locazione commerciale e non su quanto effettivamente percepito. In pratica, il titolare del fabbricato è tenuto a versare l'imposta anche se il conduttore è insolvente e quindi non paga l'affitto. Dall'altro, la verifica di congruità dei canoni della locazione sulla base del 10% del valore dell'immobile, ottenuto capitalizzando le rendite catastali secondo determinati coefficienti. Aspetti che portano a «penalizzare il settore», afferma Colombo Clerici, in una fase in cui «i vecchi esercizi tengono duro – prosegue – e cercano di mantenere l'attività perché significa conservare il valore dell'azienda mentre sui nuovi c'è un mercato riflessivo con un ridimensionamento dei canoni, anche perché l'effetto della crisi si avverte nel reperire nuovi inquilini». Non mancano richieste e proposte dall'altra parte contrattuale, che punta il dito su un valore locativo influenzato dalla tipologia di attività e dalla localizzazione e su come, in rapporto ad alcune aree (prevalentemente in quelle centrali), i canoni incidano notevolmente sulle attività. Confesercenti Roma e Lazio ha messo nero su bianco le proprie soluzioni. Tra le altre, il divieto della “buonaentrata” (intesa come la pratica di far pagare a chi subentra la “buonuscita” dovuta al precedente inquilino), ma anche l'introduzione di una regolamentazione nazionale dei contratti di locazione che per la parte dell'entità degli affitti individui una soglia massima di scostamento dall'andamento di mercato. «Bisogna risolvere il problema delle locazioni nei centri storici» indica come priorità il vicedirettore generale di Confcommercio, Costante Persiani. Più in generale, poi, uno dei punti su cui agire è la disciplina del rinnovo al momento della scadenza: «Penso a una proposta del nuovo canone o in alternativa la volontà di non procedere alla stipula del contratto – spiega Persiani – comunicata per iscritto da parte del locatore». Qualora il conduttore non accettasse la proposta, l'indennità per la perdita di avviamento verrebbe determinata sulla base del canone proposto dal locatore. L'alternativa per il conduttore, secondo lo “schema” suggerito da Persiani, potrebbe essere di attivare una procedura di conciliazione o mediazione di fronte ad un apposito organismo affinché indichi il canone di mercato da applicare e favorisca l'accordo tra le parti. © RIPRODUZIONE RISERVATAI numeri63% La quota dei negozi I negozi rappresentano in termini di stock immobiliare la tipologia edilizia con il numero di unità più elevato nel non residenziale. A seguire i capannoni con circa il 16% e gli uffici con quasi il 15 per cento. Lo rileva il rapporto 2009 dell'agenzia del Territorio sugli immobili a destinazione terziaria, commerciale e produttiva. 400 € Valore medio al mq per anno Per i negozi è il canone medio di locazione in una via di passaggio a Roma, in una strada non di passaggio il valore è pari alla metà. A Milano si oscilla, rispettivamente, dai 250 ai 120. A stimarlo è l'ufficio studi di Tecnocasa. Il prime rent, secondo le rilevazioni Gabetti sul terzo trimestre 2009, è di 2.500 euro al metro quadro per anno in centro a Roma e di 2.070 in centro a Milano. 7,49% Vacancy rate Nel terzo trimestre 2009 è la percentuale media di superfici sfitte tra quelle adibite ad attività commerciali nelle macroaree monitorate da Gabetti. Nei centri storici, Roma, Bologna e Napoli registrano una stazionarietà mentre Milano, Firenze e Padova segnano variazioni in crescita. Periferie e hinterland nelle diverse piazze osservate riportano un incremento in particolare per Milano, Bologna e Padova, mentre per Roma nelle zone periferiche c'è una contrazione. -1,1% Canoni degli uffici L'ufficio studi Tecnocasa segnala una diminuzione dei valori dei canoni dell'1,1% per le tipologie usate e dell'1,5% per quelle di nuova costruzione

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