martedì 30 aprile 2013

Green è bello: l’edilizia sostenibile conviene a tutti



Casa green
I benefici della casa greensono molti e diversi, non solo sul versante ambiente, ma anche dal punto di vista economico. Secondo studi recenti, sembra che i mutui abbiano maggiore probabilità di essere regolarmente estinti se accesi per case ad alta efficienza energetica. Peraltro, l’efficienza energetica dell’alloggio potrebbe ridurre anche il rischio di morosità dell’affittuario, visto che negli ultimi anni il panorama italiano è stato contrassegnato da sfratti per morosità.
Investire in efficienza, quindi, conviene a proprietari e locatari. Un recente studio, redatto dal ricercatore Gary Pivo, ha calcolato che, nel 2009, le abitazioni in affittopresentavano il 34% in meno di “caratteristiche di efficienza energetica” rispetto alle abitazioni di proprietà. Questo perché, secondo il ricercatore, i proprietari di immobili che affittano l’abitazione a terzi non sembrano interessati a investire in interventi di riqualificazione energetica in case che tanto non abitano direttamente. Gli affittuari, a loro volta, non essendo proprietari dell’abitazione, non sono interessati ad eventuali migliorie. In realtà, conclude Pivo, puntare all’efficienza all’interno delle abitazioni converrebbe ad entrambe le parti, in particolare in un momento di crisi economica quale quello attuale.
Comunque, è stato appurato che anche il rischio insolvenza mutui è minore quando la casa è green. Un pluriennale progetto di ricerca, condotto dalla University of North Carolina, conferma, sia pure indirettamente, che l’investimento in efficienza garantisce un ritorno certo e ha dimostrato che il rischio di insolvenza dei mutui per le abitazioni ad alta efficienza energetica è molto più basso rispetto alle abitazioni tradizionali.
Questo vale anche per gli affitti: i ricercatori che hanno condotto lo studio hanno calcolato che il rischio inadempienza è costantemente e significativamente inferiore fino al 32% in meno, in caso di alta efficienza energetica delle abitazioni.
Un altro studio, realizzato dalla Hill Center Cappella dell’Università della Nord Carolina e dall’Istituto per l’Evoluzione del Mercato di Washington, ha rilevato che chi contrae mutui per edifici realizzati secondo i dogmi dell’edilizia sostenibile ha un rischio di insolvenza inferiore di oltre il 30% rispetto a chi ricorre al finanziamento per costruire abitazioni tradizionali.
In genere, chi ha l’intenzione di costruire una casa eco-sostenibile – dice lo studio – parte già con la consapevolezza di dover affrontare costi maggiori rispetto a un edificio standard e, quindi, parte con risorse economiche più consistenti, in quanto il capitale investito offre un rendimento maggiore e, quindi, rende più sicuro il mercato immobiliare “ad alta efficienza”.
Da questa rilevazione è nata la proposta di realizzare prodotti finanziari dedicati in maniera specifica a coloro che vogliono investire in immobili ad alta efficienza energetica. L’obiettivo è ovvio: consentire l’accesso al credito anche a famiglie a medio reddito che attualmente sono escluse dal settore immobiliare ad alte prestazioni ambientali ed energetiche.
Altri studi condotti sui benefici dell’efficienza energetica sembrano confermare questa tesi. Gli esperti, comunque, suggeriscono di prestare molta attenzione all’efficientamento degli edifici, che da soli assorbono il 42% dell’energia consumata e sono responsabili del 35% delle emissioni complessive di CO2.
Per gli esperti, la Strategia Energetica Nazionale (SEN), approvata in bozza dal Governo nelle scorse settimane, rappresenta solo un punto di partenza, per quanto importante. Il panorama normativo in materia di efficienza energetica andrà infatti ancora migliorato, soprattutto per uniformare le regole in vigore nelle varie regioni.
I risultati ottenuti finora in termini di aumento dell’efficienza energetica, in effetti, variano molto da una zona all’altra dell’Italia: il 70% del risparmio energetico conseguito finora si deve a sole quattro regioni (Lombardia, Veneto, Piemonte ed Emilia-Romagna), mentre quelle meno “virtuose” (Calabria, Basilicata, Valle D’Aosta e Molise) hanno totalizzato complessivamente solo il 2% dei risultati di efficientamento su scala nazionale.
Riducendo i consumi energetici, in conclusione, il nostro Paese potrebbe limitare il ricorso alle importazioni di combustibili fossili dall’estero, tagliando in modo sostanzioso la bolletta energetica delle famiglie.
Significativi anche i possibili vantaggi in termini di emissioni risparmiate: investire in efficienza potrebbe tagliare la CO2 di 55 milioni di tonnellate ogni anno.
Fonte: attico e Mio Affitto.it

Riscaldamento, meno consumi grazie alla domotica


Il risparmio energetico passa anche dai sistemi di regolazione della temperatura. Dai cronotermostati agli impianti wireless per la gestione del calore in ciascuna zona della casa, con l’utilizzo di valvole manuali o di comandi a infrarossi. Tenere sotto controllo i consumi, calibrando il livello di utilizzo dei riscaldamenti, è una delle soluzioni più gettonate per tagliare la bolletta. E permette di ottenere risultati più o meno marcati a seconda della soluzione scelta, della situazione di partenza e del fatto che si intervenga in un singolo appartamento, su un impianto autonomo, o in condominio, su un centralizzato
Nel dibattito alimentato dalla riforma del condominio, che ha previsto espressamente (nuovo articolo 118, comma 4, Codice civile) la possibilità di distacco dal centralizzato – scatenando le proteste di ambientalisti, enti locali e associazioni in nome del risparmio energetico – entra a pieno titolo, quindi, anche il “fattore” regolazione.
L’inserimento di un avanzato sistema di gestione della temperatura all’interno di un appartamento, infatti, è in grado di conferire un elevato grado di autonomia ai sistemi di riscaldamento centralizzato dotati contabilizzazione consumi. Sopratutto se installato nell’ambito di un lavoro di efficientamento complessivo dell’impianto condominiale.
A mostrare l’interesse di privati e operatori per la termoregolazione, in ottica risparmio energetico, è l’ultima ricerca di Honeywell Evc Italia, azienda specializzata in progettazione e realizzazione di sistemi di regolazione automatica, che ha coinvolto circa mille soggetti tra installatori termoidraulici e utenti finali, prendendo in considerazione sia proprietari di abitazioni indipendenti (50,5% degli intervistati) sia residenti in condominio (49,5%).
Dalla ricerca emerge che oltre la metà degli interpellati (il 55,7%) ha installato nella propria casa un cronotermostato con regolazione della temperatura in base a programmi orari, mentre il 14% del campione è già passato a un sistema “a zone”, che permette di monitorare e gestire in modo puntuale, via wireless, la distribuzione del calore domestico. Intorno al 18% la diffusione di termostati standard (senza programmi orari) e teste termostatiche manuali (montate sui termosifoni), mentre è ancora bassa la quota di chi opta su domotica e controllo a distanza (2,2 e 3,3 per cento).
«La fetta di mercato più appetibile per l’installazione di sistemi di regolazione avanzati – spiega Umberto Paracchini, marketing & communication manager di Honeywell per il Sud Europa – è quella degli impianti condominiali a colonna montante, più o meno l’80% dei centralizzati sul territorio nazionale. In tempi di crisi, si lavora sopratutto sull’esistente. E inserire una soluzione per la gestione del calore nell’ambito di un intervento di efficientamento del riscaldamento condominiale, che già prevede sostituzione caldaia e contabilizzazione, ha un’incidenza bassa sul costo totale (anche grazie alla possibilità di accedere alla detrazione del 50% per il risparmio energetico) ma può dare benefici elevati in bolletta. Con la regolazione zona per zona, ad esempio, si possono tagliare i consumi anche fino al 30 per cento».
In cima alla lista delle priorità degli utenti, riguardo alla scelta di un sistema di regolazione termica per la propria abitazione, ci sono i «risparmi potenziali» sui costi di riscaldamento. A seguire figurano il «comfort», che la migliore gestione del calore può garantire, e «la facilità di utilizzo» del sistema. «Scelte che pongono l’accento sulla concretezza – sottolinea Paracchini – e che dimostrano come oggi le persone guardino all’essenziale. Non a caso aspetti come il controllo via smartphone e il design si piazzano agli ultimi posti».
Dimostrano di puntare, in prospettiva, sulle soluzioni più efficaci per la distribuzione del calore in casa anche gli installatori, che dichiarano di proporre ai propri clienti, come opzione principale per ottimizzare il riscaldamento domestico, un sistema di regolazione della temperatura stanza per stanza (50% dei rispondenti). Anche se le installazioni vere e proprie effettuate dai tecnici si concretizzano, nella maggior parte dei casi (oltre l’82%), ancora in cronotermostati “classici”, ai quali spesso si accompagnano teste termostatiche montate sui singoli radiatori.
Fonte: ilsole24ore e Mioaffitto.it

Risparmio di energia in condominio: gli incentivi possibili



Un nuovo sistema di incentivo per la riqualificazione energetica che consenta di dimezzare i consumi negli edifici condominiali. È la proposta presentata da Legambiente nell’ambito del convegno “Efficienza energetica in edilizia”, tenutosi a Roma il 20 marzo e organizzato dalla storica associazione ambientalista insieme ad AzzeroCo2.
Il convegno è stata l’occasione per fare il punto sugli obiettivi delle direttive europee in materia di efficienza, per analizzare le prospettive e i limiti degli strumenti vigenti, quindi avanzare e valutare proposte per una riqualificazione diffusa del patrimonio edilizio italiano.
Alla luce della situazione attuale, e dai risultati degli strumenti in vigore, secondo Legambiente, emerge la necessità di nuove politiche che inneschino uno scenario diffuso di riqualificazione energetica in edilizia. Con un occhio in particolare per gli edifici condominiali, dove vivono circa 24 milioni di persone in Italia e dove molto spesso i consumi energetici sono più alti della già elevata media nazionale, in particolare se costruiti dopo gli anni 50.
Secondo le stime di Istat e Cresme, sono infatti oltre un milione gli edifici con più di cinque alloggi nei quali vi è una gestione condominiale. E, purtroppo per chi ci abita, le speranze di ridurre la spesa per la bolletta energetica sono pochissime, visto che gli strumenti in vigore risultano inefficaci e spesso impossibili da applicare.
Ecco perché, ha spiegato il vice presidente di Legambiente Edoardo Zanchini, “occorre introdurre un nuovo sistema di incentivi che si applichi allo specifico dei condomini, se si vuole offrire una possibilità reale di riduzione della spesa energetica alle famiglie e, al contempo, aggredire la parte più consistente dei consumi energetici che provengono dall’edilizia“.
Il modello a cui guardare è quello del Green Deal introdotto nel Regno Unito, che permette di realizzare interventi a costo zero per le famiglie, perché si ripagano con il risparmio realizzato nei consumi. A realizzare questi interventi in Italia, nella proposta di Legambiente, sarebbero Esco e imprese di costruzioni, che potrebbero vedere da questo scenario una via di uscita dalla crisi del settore.
Una riduzione media del cinquanta per cento dei consumi delle abitazioni, certificata dal salto di classe energetica, è l’obiettivo posto da Legambiente con la sua proposta per la riqualificazione energetica di complessi edilizi residenziali con almeno 5 alloggi attraverso l’utilizzo dei titoli di efficienza energetica e delle ESCO. L’idea è quella di una nuova scheda da introdurre nel sistema dei titoli di efficienza energetica (TEE), basata sui valori derivanti dalla certificazione energetica delle abitazioni prima e dopo l’intervento e che premierebbe la riqualificazione globale dell’edificio.
Gli interventi di miglioramento delle prestazioni energetiche – operazioni di retrofitdelle pareti e di sostituzione di materiali e impianti – saranno realizzati da Esco, in accordo con le imprese di costruzioni, che si impegnano a garantire il raggiungimento dei risultati di riduzione dei consumi energetici attraverso la certificazione energetica di tutti gli alloggi coinvolti.
Sulla base di una simulazione effettuata su edifici condominiali a Milano, Roma eBari il rientro medio attraverso gli incentivi varia in un range del 31-36%, a cui aggiungere il vantaggio legato proprio al meccanismo delle ESCO e dunque alla possibilità di legare agli interventi dei contratti di gestione del riscaldamento condominiale, per il cofinanziamento degli interventi.
Gli inquilini beneficerebbero da subito di una riduzione in bolletta e del migliore comfort estivo e invernale. E, a seconda dell’intervento e del contributo, avrebbero una riduzione delle bollette per il riscaldamento circa del 50% entro un massimo di 11 anni per una cifra che varia tra gli 800 e i 1300 euro l’anno. Secondo questi calcoli, l’intervento su 200mila alloggi all’anno (14mila condomini circa) metterebbe in moto investimenti per 3miliardi di euro, creando almeno 120 mila nuovi posti di lavoro per tutto il periodo 2014-2020.
Legambiente punta a costruire un’alleanza con il mondo delle costruzioni e del lavoro, per fare della riqualificazione del patrimonio edilizio italiano il campo di intervento e di sperimentazione dei prossimi anni e uscire così dalla crisi economica, ambientale sociale.
Fonte: attico e mioaffitto.it

venerdì 19 aprile 2013

Che cosa bisogna fare al termine della locazione per riconsegnare l'immobile senza subire contestazioni?

(14/03/2013)Avv. Alessandro Gallucci
La locazione, soprattutto per ciò che concerne le unità immobiliari destinate ad uso abitativo, resta sempre una delle materie di maggiore intervento della Corte di Cassazione.

Equo canone (si perché esistono ancora cause riguardanti l’ormai sepolto canone determinato per legge), danni, sfratti e via dicendo: la giurisprudenza non ci fa mancare aggiornamenti sulle interpretazioni delle norme riguardanti tali materie.

L’ultima in ordine di tempo, che segnaliamo in questo articolo, la n. 1887 del 28 gennaio 2013, riguarda la riconsegna dell’immobile al termine del contratto di locazione.

La materia è interessante ed ha notevoli risvolti pratici in quanto la Cassazione specifica, confermando il proprio consolidato orientamento, che cosa debba fare l’inquilino per riconsegnare effettivamente l’unità immobiliare e quindi per evitare di andare incontro al così detto danno da ritardata restituzione (art. 1590 c.c.).

Si legge nella sentenza citata che "l’obbligo di riconsegnare la cosa locata al locatore (art. 1570 c.c.) non si esaurisce in una semplice messa a disposizione delle chiavi ma richiede, per il suo esatto adempimento, una attività consistente in una incondizionata restituzione del bene e, dunque, in una effettiva immissione dell'immobile nella sfera di concreta disponibilità del locatore (Cass. 28 gennaio 2013, n. 1887).

Insomma non ha senso non basta dire: “le chiavi sono disponibili prendile quanto vuoi”.

E’ necessario consegnarle effettivamente in modo che il proprietario dell’appartamento  possa effettivamente utilizzarlo.

La Corte ci spiega anche che cosa può fare l’inquilino se il locatore è poco collaborativo.

“Qualora non possa attuarsi la concreta (e comprovata) cooperazione di quest'ultimo si rende necessaria, ai fini della liberazione dagli obblighi connessi alla mancata restituzione, un'offerta fatta a norma dell'art. 1216 c.c., con onere della prova circa lo svolgimento di detta legale attività, a carico del conduttore (Cass. n. 8616/06).

Del resto, questa Corte ha in modo costante affermato che la liberazione del conduttore dall'obbligo di riconsegnare la cosa locata si attua, essendo il rapporto di locazione un rapporto obbligatorio intuitu personae, solo con la consegna del bene, anche se nella modalità della consegna delle chiavi, al locatore in persona o ad altri soggetti che lo rappresentino in virtù di espressa sua volontà (v. Cass. n. 550/12; Cass. n. 5841/04).

Ciò posto in rilievo il giudice dell'appello ha potuto accertare che non si era svolta "certamente" la attività di cui all'art. 1216 e, quindi, non si era verificata la effettiva immissione del bene locato nella sfera di disponibilità” (Cass. 28 gennaio 2013, n. 1887).

In buona sostanza: se il proprietario tarda a ritirare le chiavi e la situazione inizia ad essere strana, ossia incomprensibile nell’ambito di un normale e fisiologico ritardo nella conclusione pratica del rapporto locatizio, il conduttore, per evitare di incappare in errore, farebbe bene a mettere in mora il locatore dicendogli, più o meno, per iscritto: “io ti voglio consegnare le chiavi e ti invito a prenderle in data X alle ore X” e far notificare quest’atto tramite ufficiale giudiziario.

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