| Le detrazioni attualmente in vigore La detrazione di 300 euro per gli inquilini di alloggi adibiti ad abitazione principale, prevista dalla Legge n. 431/1998, è concessa se il reddito complessivo non supera i 15.493,71 euro; la detrazione di 150 euro è concessa se il reddito complessivo supera i 15.493,71 euro ma è inferiore a 30.987,41 euro. La detrazione di 495,80 euro è prevista per gli inquilini di alloggi adibiti ad abitazione principale, con contratti a regime convenzionale, se il reddito complessivo non supera 15.493,71 euro; qualora il reddito complessivo fosse superiore a 15.493,71 euro ed inferiore 30.987,41 euro, la detrazione si riduce a 247,90 euro. Per i giovani di età compresa fra i 20 ed i 30 anni con reddito complessivo non superiore a 15.493,71 euro, la detrazione per contratto di locazione per abitazione principale è di 991,60 euro. La stessa agevolazione è concessa ai lavoratori dipendenti che trasferiscono la propria residenza per motivi di lavoro, sempre che il reddito complessivo non sia superiore a 15.493,71 euro; qualora il reddito superasse quest'ultima soglia ma fosse inferiore a 30.987,41 euro, la detrazione scende a 495,80 euro. |
| L'Agenzia delle Entrate, con circolare n. 26/E del 1° giugno 2011, fornisce chiarimenti sull'applicazione del nuovo regime di tassazione sostitutivo. L'opzione per la cedolare secca può essere esercitata anche per i contratti di locazione di durata inferiore a 30 giorni nell'anno, per i quali non sussiste l'obbligo di registrazione in termine fisso. Quindi, via libera alla tassazione ridotta, sia nel caso di soggiorni durante le vacanze estive nelle località balneari, sia nel caso delle locazioni di stanze a studenti. È questa una della novità che emerge dalla circolare con la quale l'Agenzia delle Entrate ha messo a punto una sorta di vademecum. Con decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri del 12 maggio 2011 (pubblicato nella Gazzetta Ufficiale del 14 maggio 2011, n. 111) sono stati differiti, per l'anno 2011, i termini di effettuazione dei versamenti dovuti dai contribuenti. In particolare, le persone fisiche tenute al versamento in acconto della cedolare secca entro il 16 giugno 2011, effettueranno il predetto versamento: a) entro il 6 luglio 2011, senza alcuna maggiorazione; b) dal 7 luglio 2011 al 5 agosto 2011, maggiorando le somme da versare dello 0,40 per cento a titolo di corrispettivo interesse. |
Il decreto legislativo del 14 marzo 2011 n. 23 (pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 67 del 23 marzo 2011), concernente "Disposizioni in materia di federalismo fiscale municipale", all'articolo 3 reca le disposizioni in materia di "cedolare secca sugli affitti". In particolare, il citato articolo 3 prevede un regime di tassazione facoltativo degli immobili ad uso abitativo locati per finalità abitative e per le relative pertinenze locate congiuntamente all'abitazione.
Il proprietario o il titolare di diritto reale di godimento di unità immobiliari locate ad uso abitativo può optare per il nuovo regime, in alternativa rispetto al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell'imposta sul reddito delle persone fisiche.
Soggetti interessati alla cedolare secca
Al regime della cedolare possono aderire solo le persone fisiche, mentre ne restano esclusi i lavoratori autonomi e le imprese. Inoltre, per poter esercitare l'opzione bisogna essere proprietari dell'immobile o titolari di diritti reali di godimento di unità immobiliari abitative locate.
La riserva a favore delle persone fisiche risulta dal complesso dell'articolo 3 del decreto legislativo che, dall'assoggettamento del reddito fondiario derivante dalla locazione alla cedolare secca, fa anche conseguire al comma 7 l'obbligo di tenere conto di tale reddito ai fini della determinazione dell'imposta personale, in termini di riconoscimento della spettanza o di determinazione di deduzioni, detrazioni fiscali, nonché di altri benefici, anche di natura non tributaria; da cui anche la rilevanza ai fini dell'indicatore della situazione economica equivalente (I.S.E.E).
In presenza dei presupposti, non osta all'esercizio dell'opzione per la cedolare secca da parte del locatore l'intervento di un'agenzia che operi come mero intermediario tra locatore e conduttore.
Per gli immobili abitativi locati posseduti pro quota l'opzione per il regime della cedolare secca può essere esercitata disgiuntamente da ciascun titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento ed esplica effetti solo in capo ai locatori che l'hanno esercitata (cfr. punto 5.1 del Provvedimento). Il regime della cedolare secca può, quindi, essere applicato anche in relazione ad una quota dell'immobile locato.
Non è possibile esercitare l'opzione per i redditi derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo oggetto di proprietà condominiale, attesa la particolarità della fattispecie con riguardo alle regole che sovrintendono alla gestione della parti comuni e alla circostanza che i contratti sono usualmente stipulati e registrati dall'amministratore utilizzando il codice fiscale del condominio.
Contitolarità di diritti di proprietà e di diritti reali di godimento
L'opzione per il regime della cedolare secca può essere esercitata anche nel caso in cui vi siano due o più locatori, persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sull'immobile e sulle relative pertinenze locate congiuntamente all'abitazione. In tali casi, l'opzione deve essere esercita distintamente da ciascun locatore.
L'opzione per il regime di tassazione della cedolare secca esplica i suoi effetti solo in capo a coloro che l'hanno esercitata.
I locatori che non hanno esercitato tale opzione sono tenuti solidalmente al versamento dell'imposta di registro per la parte dell'imposta che viene loro imputata, in ragione della quota di possesso.
Il regime alternativo di tassazione introdotto consente, quindi, di derogare al principio di solidarietà passiva dell'imposta di registro, in quanto i soggetti che optano per il nuovo regime non sono tenuti, per il periodo di durata dell'opzione, al versamento dell'imposta di registro.
Il principio di solidarietà passiva dell'imposta esplica effetti solo con riferimento ai locatori che non hanno esercitato l'opzione per il regime della cedolare secca.
I soggetti che non hanno optato per il regime alternativo in commento sono tenuti al pagamento dell'imposta di registro, limitatamente alla frazione del canone loro imputabile in base alle quote complessive di possesso dell'immobile loro spettanti.
In analoga misura, è tenuto al pagamento dell'imposta di registro il conduttore.
Qualora i locatori che hanno esercitato l'opzione per la cedolare secca revochino l'opzione per le annualità successive, torna ad operare il principio di solidarietà per il pagamento dell'imposta di registro nei confronti di tutti i soggetti parti del contratto.
Nel caso in cui solo alcuni locatori intendano accedere al regime della cedolare secca, deve essere comunque assolta, in misura piena, l'imposta di bollo sul contratto di locazione.
| Esempio Contratto di locazione di durata annuale avente ad oggetto un immobile abitativo e una pertinenza con un corrispettivo complessivo annuo di euro 15.000. I locatori posseggono le seguenti quote di proprietà (dell'immobile e della pertinenza): A) Bianchi possiede il 40% B) Rossi possiede il 30% C) Verdi possiede il 30% Verdi opta per il regime della cedolare secca. L'imposta di registro dovuta sul contratto di locazione deve essere calcolata sulla parte del canone imputabile a Bianchi e Rossi corrispondente alle loro quote di possesso (15.000 x 70%) = euro 10.500. Su tale importo, deve poi essere applicata l'aliquota del 2% al fine di determinare l'imposta di registro, pari a euro 210, dovuta solidalmente solo da Bianchi e Rossi oltre che dal conduttore. |
Esempio tratto dalla circolare 26/E dell'Agenzia delle Entrate
Si precisa che nel caso in cui l'imposta di registro dovuta sia di ammontare inferiore ad euro 67,00, i soggetti che non hanno optato per il regime della cedolare secca e il conduttore sono comunque tenuti al versamento di detto importo.
Qualora i comproprietari che hanno optato per il regime della cedolare secca revochino, per le annualità successive, tale opzione, torna ad operare il principio di solidarietà passiva di cui all'articolo 57 del TUR, con la conseguenza che i soggetti che hanno revocato l'opzione risponderanno in solido con gli altri comproprietari e con il conduttore dell'imposta di registro dovuta sull'intero importo del canone di locazione.
Contratti di locazione per i quali è possibile optare per il regime della cedolare secca
La cedolare secca può interessare tutti gli immobili a uso abitativo. L'immobile locato, infatti, deve avere le seguenti caratteristiche:
- essere un'unità abitativa con accatastamento da A1 a A11, con la sola esclusione di quelle classificate come A10, cioè uffici;
- essere adibito ad abitazione.
L'opzione può essere esercitata anche per i contratti di locazione di durata inferiore a 30 giorni nell'anno, per i quali non sussiste l'obbligo di registrazione in termine fisso.
Poiché la norma consente l'applicazione della cedolare secca solo per gli immobili abitativi locati con finalità abitative, escludendo quelle effettuate nell'esercizio di un'attività di impresa, o di arti e professioni, occorre porre rilievo, al fine di valutare i requisiti di accesso al regime, anche all'attività esercitata dal locatario ed all'utilizzo dell'immobile locato.
Esulano dal campo di applicazione della norma in commento, i contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell'esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell'immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti.
Sono altresì esclusi dall'applicazione della norma in commento anche i contratti di locazione di immobili accatastati come abitativi, ma locati per uso ufficio o promiscuo.
Si precisa, inoltre, che nel caso in cui siano locati con il medesimo contratto due immobili abitativi il locatore può chiedere l'applicazione della disciplina in commento anche in relazione ad uno solo di essi (leggere il punto 4 del Provvedimento del 7 aprile 2011 del Direttore dell'Agenzia delle Entrate).
L'opzione può essere esercitata anche se il locatore abbia locato soltanto una o più porzioni dell'immobile abitativo.
Al riguardo, si fa presente che il reddito ritraibile dalla contemporanea locazione di porzioni di un'unità abitativa, cui è attribuita un'unica rendita catastale, deve essere assoggettato allo stesso regime impositivo. In altre parole, l'esercizio dell'opzione per il regime della cedolare secca per un contratto di locazione relativo a una porzione dell'unità abitativa vincola all'esercizio dell'opzione per il medesimo regime anche per il reddito derivante dalla contemporanea locazione di altre porzioni della stessa. Rimangono fermi modalità e termini di esercizio dell'opzione anche in caso di contemporanea sottoscrizione di più contratti di locazione di porzioni di unità abitativa.
| Esempio Sono stipulati più contratti di locazione di porzioni di un'unità abitativa con studenti universitari:
Successivamente, in sede di registrazione del nuovo contratto per la porzione A è possibile scegliere se esercitare o meno l'opzione per la cedolare secca. |
Esempio tratto dalla circolare 26/E dell'Agenzia delle Entrate
Si precisa, infine, che il nuovo sistema di tassazione non trova applicazione con riferimento ai contratti di sublocazione di immobili, in quanto i relativi redditi rientrano nella categoria dei redditi diversi di cui all'art. 67, comma 1, lett. h) del TUIR (Testo unico delle imposte sui redditi, approvato con Dpr 22 dicembre 1986, n. 917) e non tra i redditi di natura fondiaria.
Contratti aventi ad oggetto una pluralità di immobili
Nel caso in cui il contratto di locazione abbia ad oggetto unità immobiliari abitative, per le quali è esercitata l'opzione per il regime alternativo di tassazione, ed altre unità immobiliari non soggette al regime della cedolare secca, l'imposta di registro deve essere assolta solo sui corrispettivi relativi a quest'ultimi immobili. In tali ipotesi, l'imposta di registro deve essere determinata solo con riferimento al canone di locazione pattuito nel contratto per gli immobili esclusi dal regime della cedolare secca.
Qualora sia indicato un canone unitario, l'imposta di registro è dovuta sulla quota di canone imputabile agli immobili per i quali non trova applicazione il regime della cedolare secca. Tale quota deve essere determinata in misura proporzionale alla rendita catastale.
| Esempio Contratto di locazione di durata annuale avente ad oggetto tre immobili con un corrispettivo contrattuale complessivo annuo pari ad euro 45.000. Gli immobili oggetto del contratto sono: A) immobile abitativo di categoria catastale A1, rendita euro 1.100,00; B) immobile abitativo di categoria catastale A2, rendita euro 900,00; C) immobile non abitativo di categoria catastale C1, rendita catastale euro 2.000,00. Il locatore opta per il regime della cedolare secca solo per l'immobile A. L'imposta di registro deve essere corrisposta solo sul corrispettivo riferibile agli immobili B e C, determinato in proporzione alla rendita catastale attribuita agli stessi immobili. Rendita B / Rendita totale = 900/4.000 x 100 = 22,5% Rendita C / Rendita totale = 2.000/4.000 x 100 = 50,0% Corrispettivo riferibile agli immobili B e C = 45.000 x 72,5% = 32.625 L'imposta di registro da corrispondere, solidalmente dalle parti contraenti, in sede di registrazione del contratto è pari adeuro 652,50 determinata sulla parte del canone relativo agli immobili per i quali non è stata esercitata l'opzione (32.625 x 2%). Sul contratto di locazione deve essere, comunque, corrisposta l'imposta di bollo nella misura ordinaria. |
Esempio tratto dalla circolare 26/E delle Entrate
| Esempio Contratto di locazione di durata annuale avente ad oggetto due immobili con un corrispettivo complessivo annuo pari adeuro 9.000. Gli immobili oggetto del contratto sono: A) immobile abitativo di categoria catastale A3, rendita euro 700,00; B) immobile ad uso non abitativo di categoria catastale C6, che non è pertinenza dell'immobile abitativo, rendita euro 80,00. Il locatore, in tale ipotesi, può optare per il regime della cedolare secca solo per l'immobile A. L'imposta di registro deve essere, quindi, corrisposta solo sul canone relativo all'immobile B, determinato sulla base della rendita catastale attribuita allo stesso immobile. Canone riferibile all'immobile B = 9.000 x 80,00/ (700,00+80,00) = 923,00. L'imposta di registro è pari a euro 18,46 (923,00 x 2%). In tale ipotesi, poiché l'imposta di registro proporzionale è inferiore alla misura minima prevista per la registrazione dei contratti di locazione, l'imposta da corrispondere, solidalmente dalle parti, è pari alla misura fissa di euro 67,00. |
Esempio tratto dalla circolare 26/E dell'Agenzia delle Entrate
Base imponibile
La cedolare secca si applica ai soli redditi derivanti da contratti di locazione per i quali il locatore ha esercitato l'opzione per il nuovo sistema di tassazione, rinunciando all'applicazione degli aggiornamenti del canone.
Nel medesimo periodo d'imposta potranno aversi, pertanto, redditi fondiari derivanti da contratti di locazione assoggettati a cedolare secca e redditi fondiari assoggettati ad IRPEF e relative addizionali.
Per espressa previsione dell'articolo 3, comma 2, del Dlgs n. 23/2011, la base imponibile della cedolare secca è costituita dal canone di locazione annuo stabilito dalle parti.
L'imposta deve, pertanto, essere calcolata assumendo una base imponibile più elevata rispetto a quella prevista ai fini della determinazione del reddito fondiario da assoggettare ad IRPEF (e relative addizionali), in quanto sul canone stabilito contrattualmente non possono essere operati abbattimenti.
In particolare, il canone non ha diritto alla deduzione forfetaria del 15% prevista ordinariamente per gli immobili concessi in locazione, né a quella del 25% dovuta per i fabbricati situati nella città di Venezia centro e nelle isole della Giudecca, di Murano e di Burano, né all'ulteriore riduzione del 30% prevista dall'articolo 8 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, per immobile situato in un comune ad alta densità abitativa e concesso in locazione a canone "convenzionale".
Ai sensi dell'articolo 3, comma 6, del citato decreto legislativo, il reddito derivante dai contratti per cui è stata esercitata l'opzione per la cedolare secca non può essere, comunque, inferiore al reddito determinato ai sensi dell'articolo 37, comma 1, del TUIR.
Occorre quindi confrontare preliminarmente i canoni di locazione maturati nel periodo di vigenza dell'opzione per la cedolare secca con l'importo della rendita relativa al medesimo arco temporale. Il reddito da assoggettare alla cedolare secca, in sostituzione dell'IRPEF e delle relative addizionali, deve essere pari all'importo più elevato. I termini da confrontare sono:
- l'ammontare dei canoni di locazione maturati nel periodo di vigenza dell'opzione per la cedolare secca, assunti senza operare alcun abbattimento;
- l'ammontare della rendita catastale riferita al medesimo periodo determinata secondo le regole ordinarie, vale a dire con la rivalutazione del 5%.
Per i contratti con decorrenza in corso d'anno l'annualità contrattuale non coincide con il periodo d'imposta e, quindi, nel medesimo periodo d'imposta possono coesistere sia annualità contrattuali per le quali è stata esercitata l'opzione per la cedolare secca, sia annualità contrattuali per le quali deve essere applicata l'IRPEF e le relative addizionali. Nel medesimo periodo di imposta possono altresì coesistere sia annualità per le quali è stata esercitata l'opzione per la cedolare secca, sia periodi in cui l'immobile non è oggetto di contratti di locazione (perché è tenuto a disposizione ovvero utilizzato direttamente dal proprietario).
Al riguardo si precisa che l'articolo 3, comma 2, del decreto legislativo consente di assoggettare a cedolare secca il solo canone derivante dal contratto di locazione per il quale è stata esercitata la relativa opzione. Il canone derivante dal contratto di locazione per il quale non è stata esercitata la relativa opzione ovvero la rendita derivante dall'unità abitativa non locata costituiscono reddito da assoggettare a IRPEF e relative addizionali con le modalità ordinarie.
Quindi, se al momento della registrazione, o alla decorrenza delle successive annualità, è stata esercitata l'opzione per l'applicazione della cedolare secca, i canoni di tali annualità che maturano nel periodo d'imposta devono essere assoggettati a tassazione mediante cedolare secca. I canoni maturati nel medesimo periodo d'imposta, relativi alle annualità per le quali non è stata espressa l'opzione o per i quali è stata revocata, restano applicabili le ordinarie modalità di tassazione del reddito fondiario.
| Esempio - Canone superiore alla rendita Immobile tenuto a disposizione dal 1º gennaio al 10 aprile 2012 e concesso in locazione a decorrere dall' 11 aprile 2012; canone annuo 12.000 euro; rendita 3000 euro (comprensiva della rivalutazione del 5%); opzione per l'applicazione della cedolare secca in sede di registrazione del contratto. Reddito fondiario anno 2012 Determinazione del reddito da assoggettare a IRPEF: rendita 1º gennaio - 10 aprile = 3000 x 100 / 365 + maggiorazione di 1/3 = 821,92 + 273, 97 = 1.095,89. Determinazione del reddito da assoggettare a cedolare secca: canoni 11 aprile - 31 dicembre = 12.000 x 265 / 365 = 8.712,33; rendita 11 aprile - 31 dicembre = 3000 x 265 / 365 = 2178,08; è da assoggettare a cedolare secca l'importo del canone di euro 8.712,33. Reddito fondiario anno 2013 Ipotesi A) - Per la seconda annualità (decorrente dall'11 aprile 2013) non è revocata l'opzione per la cedolare secca. Quindi:
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Esempio tratto dalla circolare 26/E dell'Agenzia delle Entrate
Se, invece, l'importo della rendita, determinata nel modo indicato, risulti superiore all'ammontare dei canoni, la cedolare secca andrà applicata sulla parte di rendita riferibile ai giorni del contratto oggetto di opzione.
| Esempio - Rendita superiore al canone Immobile tenuto a disposizione dal 1º gennaio al 30 novembre 2012 e concesso in locazione dal 1º dicembre 2012; canone annuo 10.000 euro; rendita 12.000 euro (comprensiva della rivalutazione del 5%); opzione per la cedolare secca in sede di registrazione del contratto. Reddito fondiario anno 2012 Determinazione del reddito da assoggettare a IRPEF: rendita 1º gennaio - 30 novembre = 12.000 x 334 / 365 + maggiorazione di 1/3 = 10.980,82 + 3660, 27 = 14.641,10. Determinazione del reddito da assoggettare a cedolare secca: Rendita 1º dicembre - 31 dicembre = 12.000 x 31 / 365 = 1.019,18; Canone 1º dicembre - 31 dicembre = 10.000 x 31 / 365 = 849,32; è da assoggettare a cedolare secca l'importo della rendita di euro 1.019,18. |
Esempio tratto dalla circolare 26/E dell'Agenzia delle Entrate
Il contribuente che possieda più immobili locati può optare per l'applicazione della cedolare secca sia in relazione a tutti i contratti, sia in relazione ad alcuni soltanto di essi. In tal caso dovrà determinare separatamente l'IRPEF e la cedolare secca, secondo le regole proprie di ciascun sistema di tassazione.
| Esempio - Immobili locati con applicazione di diversi regimi Immobile A: contratto 1º gennaio 2011 - 31 dicembre 2014; canone annuo 12.000 euro; opzione per la cedolare secca. Immobile B: contratto 1º dicembre 2010 - 30 novembre 2014; canone annuo 6.000 euro; tassazione IRPEF con aliquota IRPEF, ad esempio 27%. Redditi 2011 Cedolare secca relativa all'immobile A = 12.000 x 21% = euro 2.520 IRPEF relativa all'immobile B = (6000 - 15%) x 27% = euro 1.377 |
Esempio tratto dalla circolare 26/E dell'Agenzia delle Entrate
Sulla base dei criteri generali di determinazione del reddito fondiario, anche in applicazione del regime della cedolare secca i canoni di locazione di immobili ad uso abitativo non percepiti devono essere assoggettati a tassazione, salvo che entro il termine per la presentazione della dichiarazione dei redditi non si sia concluso il procedimento giudiziale di convalida di sfratto per morosità del conduttore.
Per le imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti, come da accertamento avvenuto nell'ambito del procedimento giurisdizionale di sfratto per morosità, è riconosciuto un credito d'imposta di pari ammontare (art. 26 del TUIR).
Per i canoni di locazione non percepiti assoggettati al regime della cedolare secca, il credito d'imposta, da utilizzare nella dichiarazione dei redditi secondo le medesime modalità previste per i canoni non percepiti assoggettati a IRPEF, sarà commisurato all'importo della cedolare secca versata.
Aliquote relative alla cedolare secca
L'aliquota della cedolare secca è stabilita nella misura del 21% per i contratti disciplinati dal codice civile o a canone libero, regolati dalla legge n. 431 del 1998, anche di durata limitata (ad esempio, case per vacanze o per soddisfare esigenze specifiche).
Per i contratti a canone concordato (o convenzionato) sulla base di appositi accordi tra le organizzazioni della proprietà edilizia e degli inquilini, di cui all'art. 2, comma 3, della legge n. 431 del 1998, e all'art. 8 della medesima legge, relativi ad abitazioni site nei comuni con carenze di disponibilità abitative individuati dall'articolo 1, comma 1, lettere a) e b) del decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551 (Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, nonché i comuni confinanti con gli stessi e gli altri comuni capoluogo di provincia) e negli altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE con apposite delibere, l'aliquota è ridotta al 19%.
Rientrano in detta previsione anche i contratti con canone concordato stipulati per soddisfare esigenze abitative di studenti universitari (comma 3 dell'art. 8 della citata legge n. 431 del 1998), sulla base di apposite convenzioni nazionali.
Proroga del contratto di locazione
In caso di proroga, anche tacita, del contratto di locazione, l'opzione per il regime della cedolare secca deve essere esercitata entro il termine di versamento dell'imposta di registro, vale a dire entro 30 giorni dal momento della proroga, tramite la presentazione del modello per la richiesta di registrazione degli atti e per gli adempimenti successivi (modello 69).
Qualora il contratto venga prorogato per più annualità, il pagamento può essere eseguito annualmente ovvero per l'intero periodo. Il contribuente deve, inoltre, presentare l'attestato di versamento entro i 20 giorni successivi al pagamento. Tali modalità devono essere osservate in caso di contratti di locazione di immobili abitativi per i quali non è esercitata l'opzione per il regime della cedolare secca ovvero è esercitata, in caso di più locatori, solo da alcuni di essi.
Si precisa che il locatore che intende esercitare l'opzione per il regime della cedolare secca, nell'ipotesi descritta, deve effettuare detta scelta tramite la presentazione del modello 69 presso gli uffici dell'Agenzia delle entrate, nel termine di 30 giorni dal momento della proroga.
Qualora non sia stata esercitata l'opzione in sede di registrazione del contratto ovvero di proroga, è possibile accedere al regime della cedolare secca per le annualità successive, esercitando l'opzione entro il termine previsto per il versamento dell'imposta di registro dovuta annualmente sull'ammontare del canone relativo a ciascun anno, vale a dire entro 30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualità.
Tale modalità deve essere osservata anche nel caso in cui il contribuente abbia corrisposto l'imposta dovuta per la registrazione del contratto in unica soluzione al momento della registrazione.
L'opzione per la cedolare secca, esercitata entro il termine di versamento dell'imposta di registro dovuta per le annualità successive, esclude l' applicazione dell'IRPEF e delle relative addizionali sul reddito fondiario, mentre le imposte di registro e bollo già versate non possono comunque essere oggetto di rimborso (articolo 3, comma 4, del decreto legislativo).
Qualora vi siano due o più locatori, persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sull'immobile ad uso abitativo e delle relative pertinenze locate congiuntamente all'abitazione, l'opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore ed esplica efficacia solo in capo a coloro che l'hanno esercitata.
I locatori che non esercitano l'opzione sono tenuti al versamento dell'imposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso. L'imposta di registro deve essere versata per l'intero importo stabilito nei casi in cui la norma fissa l'ammontare minimo dell'imposta dovuta. Deve essere comunque assolta l'imposta di bollo sul contratto di locazione.
| Modelli per l'opzione della cedolare secca | |
| Informativa dell'Agenzia delle Entrate e modello del sotwfare di compilazione S.I.R.I.A. | |
| Istruzioni per il sotwfare di compilazione S.I.R.I.A. da inviare per via telematica all'Agenzia delle Entrate | |
| Modello 69 per la richiesta di registrazione e per gli adempimenti successivi | |
| Istruzioni per la compilazione del modello 69 | |
Esercizio dell'opzione
Il regime di tassazione della cedolare secca ha carattere facoltativo e, pertanto, la sua applicazione è subordinata all'esercizio di un'opzione da parte del locatore.
L'opzione deve essere esercitata in sede di registrazione del contratto di locazione ed esplica effetti per l'intera durata del contratto, salvo revoca.
Si ricorda che l'obbligo della registrazione deve essere adempiuto per i contratti di locazione di immobili esistenti nel territorio dello Stato nel termine fisso di 30 giorni, che decorre:
- per i contratti scritti, dalla data di formazione dell'atto o, se antecedente dalla data di esecuzione;
- per i contratti verbali, dalla data di inizio della loro esecuzione.
Come chiarito con il Provvedimento, tale modalità di registrazione telematica del contratto di locazione può essere utilizzata solo per i contratti che contengono esclusivamente la disciplina del rapporto di locazione e che presentano le seguenti ulteriori caratteristiche:
- un numero di locatori non superiore a tre, ciascuno dei quali esercita l'opzione per la cedolare secca in relazione alla propria quota di possesso;
- un numero di conduttori non superiori a tre;
- una sola unita abitativa ed un numero di pertinenze non superiori a tre;
- solo immobili censiti con attribuzione di rendita.
Il modello Siria può essere presentato anche dagli intermediari abilitati alla trasmissione dei contratti di locazione con il modello 69, indicati dall'articolo 15 del DM 31 luglio 1998:
- organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative, firmatarie delle convenzioni nazionali stipulate ai sensi dell'art. 4, comma 1, della legge n. 431 del 1998;
- agenzie di mediazione immobiliare iscritte nei ruoli dei mediatori tenuti dalle Camere di commercio, industria, agricoltura ed artigianato;
- soggetti, anche organizzati in forma associativa o federativa degli utenti, appositamente delegati e aventi adeguata capacità tecnica, economica, finanziaria e organizzativa;
- agenzie che svolgono, per conto dei propri clienti, attività di pratiche amministrative presso amministrazioni ed enti pubblici, purché titolari di licenza rilasciata ai sensi dell'art. 115 del testo unico delle leggi di pubblica sicurezza approvato con regio decreto 18 giugno 1931, n. 773;
- iscritti all'albo professionale dei geometri, anche riuniti in forma associata.
Il modello 69, che può essere utilizzato anche in alternativa al modello Siria, deve essere utilizzato per la registrazione dei contratti di locazione, nei casi non previsti dal modello Siria, e degli adempimenti successivi dei contratti di locazione (cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite).
Il modello 69 deve essere presentato presso qualunque Ufficio dell'Agenzia delle entrate dal soggetto che chiede la registrazione del contratto di locazione.
In caso di mancato esercizio dell'opzione, ovvero nel caso in cui siano presenti una pluralità di locatori e solo alcuni di essi esercitino l'opzione per il regime della cedolare sec, occorre produrre, per la richiesta di registrazione del contratto, l'attestazione del pagamento delle imposte.
Esercizio dell'opzione per i contratti non soggetti a registrazione
Il comma 2 dell'articolo 3 del decreto legislativo stabilisce che la cedolare secca può essere applicata anche ai contratti di locazione per i quali non sussiste l'obbligo di registrazione.
Si tratta dei contratti di locazione di immobili, non formati per atto pubblico o scrittura privata autentica, di durata non superiore a 30 giorni complessivi nell'anno.
La durata del contratto deve essere determinata computando tutti i rapporti di locazione anche di durata inferiore a 30 giorni intercorsi nell'anno con il medesimo locatario (cfr. circolare n. 12 del 16 gennaio 1998). Se la durata del contratto in tal modo determinata è inferiore a 30 giorni nell'anno è previsto l'obbligo della registrazione solo in caso d'uso, ai sensi del combinato disposto dell'articolo 5 del TUR (Testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, approvato con Dpr 26 aprile 1986, n. 131) e dell'articolo 2-bis della tariffa, parte seconda, allegata al TUR.
In base al punto 1.3.3 del Provvedimento, per i contratti per i quali non sussiste l'obbligo di registrazione in termine fisso, il locatore può applicare la cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi relativa al periodo d'imposta nel quale è prodotto il reddito, ovvero esercitare l'opzione in sede di registrazione in caso d'uso o di registrazione volontaria del contratto.
| Esempio Contratto di locazione di durata 4 agosto – 25 agosto 2012 non registrato. La cedolare secca è applicata in sede di dichiarazione dei redditi 2013 per i redditi 2012. Contratto di locazione di durata 7 luglio – 28 luglio 2012 registrato volontariamente in data 10 luglio 2010. L'opzione deve essere esercitata in sede di registrazione del contratto. |
Esempio tratto dalla circolare 26/E dell'Agenzia delle Entrate
Per i contratti di locazione in esame il contribuente, sia che intenda esercitare l'opzione in sede di dichiarazione dei redditi relativa al periodo di imposta nel quale è prodotto il reddito, sia che intenda esercitarla in sede di registrazione, è comunque tenuto al versamento dell'acconto della cedolare secca, ove dovuto.
Relativamente alla preventiva comunicazione ai conduttori (articolo 3, comma 11, dello stesso Dlgs 23/2011), l'agenzia delle Entrate ha precisato che non è necessario inviare loro alcuna comunicazione se la rinuncia agli aggiornamenti del canone è espressamente stabilita nei contratti di locazione (circolare 26/E del 1° giugno 2011, paragrafo 8.3).
Comunicazione dell'opzione al conduttore
Il comma 11 dell' articolo 3 del Dlgs n. 23/2011 prevede che per il locatore sia sospesa, per un periodo corrispondente alla durata dell'opzione per l'applicazione della cedolare secca, la facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall'ISTAT dell'indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell'anno precedente. L' opzione non ha effetto se di essa il locatore non ha dato preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata, con la quale rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone a qualsiasi titolo.
In caso di più inquilini, l'opzione va comunicata a ognuno di loro e la comunicazione deve avvenire prima di esercitare l'opzione per la cedolare secca e quindi, in generale, prima di registrare il contratto o prima del termine per il versamento dell'imposta di registro per le annualità successive.
È esclusa la validità ai fini in esame della raccomandata consegnata a mano, anche con ricevuta sottoscritta dal conduttore. In caso di più conduttori, l'opzione va comunicata a ciascuno di essi.
Qualora in sede di proroga il contribuente confermi l'opzione per la cedolare secca, dovrà rinunciare agli aggiornamenti del canone anche per il periodo di durata della proroga.
Secondo il Provvedimento delle Entrate del 7 aprile 2011, ogni proprietario può scegliere l'applicazione della cedolare secca e "l'opzione esplica effetti solo in capo ai locatori che l' hanno esercitata". La circolare 26/E, invece, ha ritenuto che per gli immobili posseduti in comproprietà, l'opzione esercitata da parte di un solo locatore, comporta la rinuncia agli aggiornamenti del canone a qualsiasi titolo, anche da parte dei comproprietari che non hanno optato per il regime della cedolare secca. Tenuto conto che il canone è pattuito contrattualmente in maniera unitaria, e non appare quindi possibile differenziarne l'ammontare in ragione delle quote di possesso di ciascun comproprietario.
Gli effetti di questa affermazione sono evidenti. La scelta per la cedolare secca dovrà essere concordata da tutti i comproprietari, al fine di evitare che l'opzione esercitata da uno di essi lo esponga a pretese risarcitorie da parte degli altri.
Durata ed effetti dell'opzione
L'opzione vincola il locatore all'applicazione del regime della cedolare secca per l'intero periodo di durata del contratto o della proroga, ovvero, per il restante periodo di durata del contratto, nel caso di opzione esercitata nelle annualità successive alla prima.
Il vincolo derivante dall'esercizio dell'opzione riguarda sia le imposte sui redditi che l'imposta di registro per le annualità di durata del contratto o della proroga.
Tuttavia, il locatore ha la facoltà di revocare l'opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui questa è stata esercitata, con le modalità stabilite dal Provvedimento del Direttore dell'Agenzia delle entrate.
Non è dovuta l'imposta di bollo per i contratti di locazione per i quali si esercita l'opzione per il regime della cedolare secca.
Analogamente, non è dovuta l'imposta di registro per la registrazione del contratto di locazione. L'opzione per il regime della cedolare secca esplica, quindi, effetti anche nei confronti del conduttore che non sarà più tenuto a corrispondere l'imposta di registro sul contratto.
Si precisa che in caso di revoca dell'opzione da parte del locatore nelle annualità successive ritorna dovuta l'imposta di registro sui canoni relativi alle annualità successive.
Sarà cura del locatore che revoca l'opzione per la cedolare secca darne comunicazione al conduttore al fine di procedere solidalmente al pagamento dell'imposta di registro dovuta.
Regime tributario conseguente all'esercizio dell'opzione
I soggetti che hanno effettuato l'opzione sono tenuti al versamento della cedolare secca calcolata sul canone di locazione stabilito dalle parti.
Resta fermo che il reddito derivante dal contratto di locazione non può essere, comunque, inferiore al reddito determinato ai sensi dell'articolo 37, comma 1, del TUIR ("Testo unico delle imposte sui redditi"), approvato con decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917.
L'imposta dovuta nella forma della cedolare secca sostituisce:
- l'imposta sul reddito delle persone fisiche e le addizionali relative al reddito fondiario prodotto dalle unità immobiliari alle quali si riferisce l'opzione, nei periodi d'imposta ricadenti nel periodo di durata dell'opzione;
- l'imposta di registro dovuta per le annualità contrattuali o per il minor periodo di durata del contratto per i quali si applica l'opzione;
- l'imposta di bollo dovuta sul contratto di locazione.
- alla data della risoluzione anticipata sia in corso l'annualità per la quale è esercitata l'opzione per la cedolare secca;
- venga esercitata l'opzione per la cedolare secca per il periodo di durata della proroga.
Obbligo di comunicazione all'autorità di pubblica sicurezza
Fermi gli obblighi di presentazione della dichiarazione dei redditi, la registrazione del contratto di locazione assorbe gli ulteriori obblighi di comunicazione all'autorità locale di pubblica sicurezza, previsti dall'articolo 12 del decreto-legge 21 marzo 1978, n. 59, convertito, con modificazioni, dalla legge 18 maggio 1978, n. 191.
Nel caso di violazione della predetta disposizione si applica la sanzione amministrativa del pagamento di una somma daeuro 103 a euro 1.549.
Per verificare efficacemente l'opportunità della scelta, occorre confrontare prima di tutto le aliquote "piatte" (21% per i contratti a canone libero, 19% per quelli concordati), con l'aliquota marginale Irpef che si applica al contribuente.
Bisogna tenere conto, poi, del fatto che la cedolare è calcolata sull'intero canone di affitto, mentre l'aliquota Irpef del contribuente si applica all' 85% dell'affitto per i contratti "liberi" o al 59,5% per i contratti "concordati". Va anche valutato che la cedolare assorbe l'imposta di bollo e di registro (senza restituire quelle già versate) più le addizionali comunali e regionali. Ma il locatore deve rinunciare, per tutta la durata del contratto, ad applicare gli aumenti del canone di affitto ivi compresi, inclusi gli aumenti Istat. La rinuncia deve essere previamente comunicata all' inquilino con lettera raccomandata con avviso di ricevimento.
Chi usufruisce di detrazioni per familiari a carico o per oneri (ad esempio 36 e 55%) deve inoltre verificare se, escludendo dal reddito complessivo l'affitto soggetto a cedolare secca, non perde in tutto o in parte la possibilità di beneficiare del bonus fiscale. Del reddito da affitti assoggettato a cedolare secca si tiene comunque conto ai fini di eventuali agevolazioni di legge (I.S.E.E., detrazione per familiari a carico, eccetera).
In generale, la cedolare conviene a chi si colloca almeno nel secondo scaglione Irpef (dai 15.000 euro di reddito in su) e affitta a canone libero, mentre se il canone è concordato la convenienza è certa solo dal terzo scaglione (dai 28.000 euro), anche se i benefici maggiori si registrano sempre per chi ha redditi oltre i 28.000 euro, soggetti ad aliquote Irpef del 38% (fino a 55.000 euro), e poi del 41% o 43% (rispettivamente oltre 55.000 o 75.000 euro).
Raffronto tra la tassazione Irpef e la cedolare secca
| Tassazione normale | cedolare secca | |
| Imponibile | 85% del canone libero, 59,5% del canone concordato | 100% del canone |
| Aliquote | minimo 23%, massimo 43% | 21% del canone libero, 19% del canone concordato |
| Addizionali comunale e regionale | Sì | Non dovute |
| Imposta annuale di registro | Sì | Non dovuta |
| Imposta di bollo sui contratti | Sì | Non dovuta |
| Aumenti Istat | Sì, secondo accordi | No |
fonte :dossier.net
