Cedolare secca si o no ??
Quando conviene e quando non conviene ??
Come si puo usufruire di questa agevolazione ??
Quale documentazione e necessaria ??
La "cedolare secca" è una delle novità della riforma federalista. Essa dà la possibilità di pagare sui redditi da locazione un'imposta sostitutiva del 19% per i contratti a canone "concordato" nelle città ad alta tensione abitativa (durata 3 + 2 anni) e del 21% per i contratti a canone "libero" (durata 4 + 4 anni).
Il nuovo regime è facoltativo, perché la convenienza varia in base al livello di reddito ed in base alla tipologia di contratto (concordato o a canone libero). L'opzione per la cedolare secca riguarda solo le persone fisiche, mentre restano esclusi coloro che esercitano una attività professionale o d'impresa. Inoltre, essa è limitata agli immobili affittati (sarebbe più corretto dire "locati") ad uso abitativo, oltre ad eventuali pertinenze, come box e cantine locati assieme all'appartamento. Dalla cedolare secca risultano pertanto esclusi i terreni, gli uffici, i negozi e gli altri immobili non abitativi.
La cedolare secca sostituisce l'Irpef ordinaria e le addizionali comunale e regionale, nonché le imposte di registro (2% annuo per il canone libero e 1,4% per il canone concordato, per metà a carico del proprietario) ed il bollo (cioè la cosiddetta "marca da bollo" che deve essere apposta ai contratti di locazione). Le imposte di registro ed il bollo eventualmente già pagati non sono rimborsabili. La cedolare secca è calcolata sul 100% del canone di affitto. Invece, in caso di tassazione ordinaria, dal primo genniao 2013 l'aliquota Irpef del contribuente si applica al 95% dell'affitto per i contratti "liberi" ed al 66,5% ai contratti "concordati" (il 66,5% si ottiene calcolando il 70% del 95%). Se si opta per la cedolare secca, si deve rinunciare per tutta la durata del contratto all'adeguamento Istat del canone, comunicandolo all'inquilino con lettera raccomandata a/r (cioè con ricevuta di ritorno). Chi usufruisce di detrazioni per familiari a carico o per oneri (ad esempio, il 36% ed il 55%) deve verificare se, escludendo dal reddito complessivo l'affitto soggetto a cedolare secca, non perda in tutto o in parte la possibilità di beneficiare di tali detrazioni. Tale circostanza è rilevante soprattutto per i redditi più bassi: se un contribuente può avvalersi di agevolazioni superiori alle tasse da pagare, in caso di regime ordinario può chiederne il rimborso; qualora optasse per la cedolare secca, invece, sarebbe costretto a rinunciarvi per "incapienza".
Questa calcolatrice serve a determinare se la scelta della cedolare secca risulta conveniente per il contribuente. E' importante sottolineare che essa considera l'intero importo da versare con la dichiarazione dei redditi, poiché il calcolo limitato alla tassazione sull'immobile dato in locazione potrebbe non tenere conto di svantaggi inerenti all'Irpef complessiva. Per usare questa calcolatrice, basta digitare i dati già presenti nella dichiarazione dei redditi.
Quando l'imposta di registro (calcolata in modo automatico) è inferiore a 67 euro, compare questa avvertenza: "Attenzione: se si tratta del primo anno di contratto, l'imposta di registro minima da versare è di 67 euro." In questo caso, se il contribuente registra il contratto di locazione per la prima volta, dovrà aumentare manualmente l'importo dell'imposta di registro determinata dalla calcolatrice, ovviamente programmata per la generalità dei casi Se vuoi sapere se conviene usufruire della cedolare secca in base al tuo reddito CLICA QUI SOTTO e compila il form.
Il nuovo regime è facoltativo, perché la convenienza varia in base al livello di reddito ed in base alla tipologia di contratto (concordato o a canone libero). L'opzione per la cedolare secca riguarda solo le persone fisiche, mentre restano esclusi coloro che esercitano una attività professionale o d'impresa. Inoltre, essa è limitata agli immobili affittati (sarebbe più corretto dire "locati") ad uso abitativo, oltre ad eventuali pertinenze, come box e cantine locati assieme all'appartamento. Dalla cedolare secca risultano pertanto esclusi i terreni, gli uffici, i negozi e gli altri immobili non abitativi.
La cedolare secca sostituisce l'Irpef ordinaria e le addizionali comunale e regionale, nonché le imposte di registro (2% annuo per il canone libero e 1,4% per il canone concordato, per metà a carico del proprietario) ed il bollo (cioè la cosiddetta "marca da bollo" che deve essere apposta ai contratti di locazione). Le imposte di registro ed il bollo eventualmente già pagati non sono rimborsabili. La cedolare secca è calcolata sul 100% del canone di affitto. Invece, in caso di tassazione ordinaria, dal primo genniao 2013 l'aliquota Irpef del contribuente si applica al 95% dell'affitto per i contratti "liberi" ed al 66,5% ai contratti "concordati" (il 66,5% si ottiene calcolando il 70% del 95%). Se si opta per la cedolare secca, si deve rinunciare per tutta la durata del contratto all'adeguamento Istat del canone, comunicandolo all'inquilino con lettera raccomandata a/r (cioè con ricevuta di ritorno). Chi usufruisce di detrazioni per familiari a carico o per oneri (ad esempio, il 36% ed il 55%) deve verificare se, escludendo dal reddito complessivo l'affitto soggetto a cedolare secca, non perda in tutto o in parte la possibilità di beneficiare di tali detrazioni. Tale circostanza è rilevante soprattutto per i redditi più bassi: se un contribuente può avvalersi di agevolazioni superiori alle tasse da pagare, in caso di regime ordinario può chiederne il rimborso; qualora optasse per la cedolare secca, invece, sarebbe costretto a rinunciarvi per "incapienza".
Questa calcolatrice serve a determinare se la scelta della cedolare secca risulta conveniente per il contribuente. E' importante sottolineare che essa considera l'intero importo da versare con la dichiarazione dei redditi, poiché il calcolo limitato alla tassazione sull'immobile dato in locazione potrebbe non tenere conto di svantaggi inerenti all'Irpef complessiva. Per usare questa calcolatrice, basta digitare i dati già presenti nella dichiarazione dei redditi.
Quando l'imposta di registro (calcolata in modo automatico) è inferiore a 67 euro, compare questa avvertenza: "Attenzione: se si tratta del primo anno di contratto, l'imposta di registro minima da versare è di 67 euro." In questo caso, se il contribuente registra il contratto di locazione per la prima volta, dovrà aumentare manualmente l'importo dell'imposta di registro determinata dalla calcolatrice, ovviamente programmata per la generalità dei casi Se vuoi sapere se conviene usufruire della cedolare secca in base al tuo reddito CLICA QUI SOTTO e compila il form.
La Cedolare Secca
La "cedolare secca sugli affitti" è un'imposta introdotta nel 2011 che sostituisce quelle attualmente dovute sulle locazioni (articolo 3 del dlgs 23/2011).
La scelta se aderire o meno a questa nuova imposta è lasciata al locatore ed il nuovo regime si applica in alternativa a quello ordinario.
La "cedolare secca" sostituisce:
- l'Irpef e le relative addizionali regionali e comunali,
- l'imposta di registro (anche per le risoluzioni e le proroghe del contratto),
- l'imposta di bollo (come sopra).
NOTA: resta l'obbligo di versare l'imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.
La scelta se aderire o meno a questa nuova imposta è lasciata al locatore ed il nuovo regime si applica in alternativa a quello ordinario.
La "cedolare secca" sostituisce:
- l'Irpef e le relative addizionali regionali e comunali,
- l'imposta di registro (anche per le risoluzioni e le proroghe del contratto),
- l'imposta di bollo (come sopra).
NOTA: resta l'obbligo di versare l'imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.
Effetti sul Reddito
Il reddito assoggettato a cedolare:
- è escluso dal reddito complessivo ai fini Irpef.
- sul reddito assoggettato a cedolare e sulla cedolare stessa non possono essere fatti valere rispettivamente oneri deducibili e detrazioni.
- il reddito assoggettato a cedolare deve essere comunque considerato ai fini della determinazione dei requisiti per la determinazione di deduzioni, detrazioni, esenzioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al reddito (calcolo dell'ISEE, determinazione del reddito per essere considerato a carico etc.).
- è escluso dal reddito complessivo ai fini Irpef.
- sul reddito assoggettato a cedolare e sulla cedolare stessa non possono essere fatti valere rispettivamente oneri deducibili e detrazioni.
- il reddito assoggettato a cedolare deve essere comunque considerato ai fini della determinazione dei requisiti per la determinazione di deduzioni, detrazioni, esenzioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al reddito (calcolo dell'ISEE, determinazione del reddito per essere considerato a carico etc.).
Chi ne può usufruire
Possono scegliere il regime della "cedolare secca" le persone fisiche proprietari o usufruttuari di immobili adibiti ad uso abitativo appartenenti alle categorie catastali dallaA1 alla A11 esclusa l'A10 (uffici o studi privati).
L'opzione può essere esercitata per ciascuna unità immobiliare e relative pertinenze se affittate congiuntamente all'abitazione principale.
Non possono aderire al nuovo regime le società e gli enti non commerciali e in ogni caso la scelta non può essere effettuata nell'esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.
L'opzione può essere esercitata per ciascuna unità immobiliare e relative pertinenze se affittate congiuntamente all'abitazione principale.
Non possono aderire al nuovo regime le società e gli enti non commerciali e in ogni caso la scelta non può essere effettuata nell'esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.
Calcolo e versamento dell'imposta
La "cedolare secca" si calcola applicando un' aliquota fissa del 21% sull'intero canone di locazione annuo, qualunque sia l'importo.
L' aliquota scende al 19% per i contratti di locazione a canone concordato.
La cedolare deve essere versata entro i termini stabiliti per il versamento Irpef (sia per quanto riguarda l'acconto che il saldo).
A partire dal 2012 il versamento dell'acconto è pari al 95% dell'imposta dovuta per l'anno precedente con la seguenti modalità:
L' aliquota scende al 19% per i contratti di locazione a canone concordato.
La cedolare deve essere versata entro i termini stabiliti per il versamento Irpef (sia per quanto riguarda l'acconto che il saldo).
A partire dal 2012 il versamento dell'acconto è pari al 95% dell'imposta dovuta per l'anno precedente con la seguenti modalità:
- in un'unica soluzione entro il 30 novembre di ciascun anno se l'importo è inferiore a 257,52 euro.
- in due rate del 40% e del 60% se l'importo dovuto è maggiore o uguale a 257,52 euro (la prima rata va versata entro il 16 giugno di ogni anno, la seconda entro il 30 novembre).
- in due rate del 40% e del 60% se l'importo dovuto è maggiore o uguale a 257,52 euro (la prima rata va versata entro il 16 giugno di ogni anno, la seconda entro il 30 novembre).
Il versamento della cedolare secca (sia in acconto che a saldo) va effettuato sempre con il modello F24, anche da coloro che si avvalgono dell'assistenza fiscale e presentano la dichiarazione dei redditi ad un CAF, a un professionista abilitato o al datore di lavoro come sostituto d'imposta.
NOTA: Per il 2011 l'acconto deve essere versato nella misura del 68% anziché dell'85% come previsto inizalmente.
CALCOLA CEDOLARE SECCA
NOTA: Per il 2011 l'acconto deve essere versato nella misura del 68% anziché dell'85% come previsto inizalmente.
CALCOLA CEDOLARE SECCA
Come esercitare l'opzione
Chi intende avvalersi del regime della "cedolare secca" può esercitare l'opzione in sede di registrazione del contratto compilando il modello semplificato Siria (approvato con provvedimento del 7/04/2011) oppure il modello 69.
Inoltre il proprietario deve dare comunicazione della scelta al conduttore (affittuario) con lettera raccomandata.
Nella lettera deve essere contenuta la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell'opzione sulla "cedolare secca", l'adeguamento Istat del canone di locazione, anche se previsto contrattualmente.
NOTA: la comunicazione è obbligatoria e deve essere inviata prima di esercitare l'opzione della "cedolare secca". Il mancato invio rende inefficace l'opzione stessa (articolo 3, comma 11 del DLGS 23/2011).
Inoltre il proprietario deve dare comunicazione della scelta al conduttore (affittuario) con lettera raccomandata.
Nella lettera deve essere contenuta la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell'opzione sulla "cedolare secca", l'adeguamento Istat del canone di locazione, anche se previsto contrattualmente.
NOTA: la comunicazione è obbligatoria e deve essere inviata prima di esercitare l'opzione della "cedolare secca". Il mancato invio rende inefficace l'opzione stessa (articolo 3, comma 11 del DLGS 23/2011).
Durata dell'opzione
L'opzione vincola il locatore all'applicazione del regime della "cedolare secca" per l'intero periodo di durata del contratto o della proroga o per il residuo periodo nei casi in cui l'opzione viene esercitata per le annualità successive.
Il locatore ha la facoltà di revocare l'opzione durante ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata l'opzione.
La revoca deve essere effettuata entro il termine previsto per il pagamento dell'imposta di registro relativa all'annualità di riferimento e obbliga al versamento della stessa imposta.
Resta salva la facoltà di esercitare nuovamente l'opzione nelle annualità successive
Il locatore ha la facoltà di revocare l'opzione durante ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata l'opzione.
La revoca deve essere effettuata entro il termine previsto per il pagamento dell'imposta di registro relativa all'annualità di riferimento e obbliga al versamento della stessa imposta.
Resta salva la facoltà di esercitare nuovamente l'opzione nelle annualità successive
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