Il nuovo regime Iva delle cessioni e delle locazioni dei fabbricati

Il nuovo regime Iva delle cessioni e delle locazioni dei fabbricati

dr Andrea D’Este*

L’ennesimo “decreto sviluppo” (DL 83/2012) ha riscritto interamente il regime Iva delle cessioni di beni immobili. In particolare l’articolo 9 del DL ha sostituito integralmente i numero 8-bis e 8-ter dell’articolo 10 DPR 633/1972, i quali contengono la disciplina Iva, rispettivamente delle locazione di beni immobili (abitativi e strumentali), le cessioni di immobili abitativi e le cessioni di immobili strumentali.

Per determinare se un immobile ha destinazione abitativa o meno è necessario fare riferimento esclusivamente alla categoria catastale di appartenenza. Sono considerasti immobili abitativi quelli appartenenti alla categoria catastale A, escluso A10. Gli immobili rientranti nelle altre categoria catastali, inclusa A10, sono considerati strumentali. Sul punto l’Agenzia delle Entrate, con la circolare 27/E del 2006 prevede espressamente che “la distinzione tra immobili abitativi e immobili strumentali deve essere operata con riferimento alla classificazione catastale dei fabbricati, a prescindere da loro effettivo utilizzo”.

Anteriormente alla modifica legislativa, le cessioni di fabbricati abitativi era, come regola generale, esente Iva a meno che il cedente non fosse stato l’impresa costruttrice o l’impresa che abbia eseguito sullo stesso opere di ripristino (restauro e di risanamento conservativo, interventi di ristrutturazione edilizia e/o interventi di ristrutturazione urbanistica) da meno di 5 anni dalla costruzione dell’immobile o dal termine dei lavori di ripristino.

Dopo la novella legislativa continua ad applicarsi tale regola con l’introduzione della possibilità, solamente per i soggetti costruttori o quelli che abbiano eseguito i predetti lavori si ripristino, di esercitare l’opzione per l’imponibilità Iva trascorsi  5 anni dalla costruzione. L’opzione per l’imponibilità Iva deve essere manifestata nell’atto di vendita.

La norma vuole favorire le imprese di costruzioni in sede di vendita dei beni invenduti, tenuto conto che sempre più spesso i beni vengono venduto dal costruttore oltre cinque anni dopo la costruzione. Per queste imprese, il vecchio regime prevedeva l’esenzione Iva con ricadute negative in termini di detrazione dell’Iva; la vendita in regime di esenzione determinava l’applicazione del pro-rata di detraibilità ai sensi dell’articolo 19, comma 5, DPR 633/1972.

D’ora in poi tali soggetti potranno applicare alla cessioni l’Iva, indipendentemente dal momento in cui cedono i beni costruiti o ripristinati, potendo così detrarre l’Iva versata durante la costruzione del bene.

Fonte : http://www.portaleaziende.it